項目概要

 

某企業因引入戰略投資者擬轉讓廈門某國際進口商品集散中心項目51%股權，該公司注冊資本為1.1億元人民幣，是一家專門為從事高端進口商品的經驗商提供交易服務平臺的新興內資企業。該項目依托自貿區廈門片區象嶼保稅區內特殊的政策優勢和完善的保稅體系、海陸空運輸網絡以及物流配送服務條件，將面向海西市場并輻射全國，成為進口商品市場的翹楚。

 

該項目總占地面積13339平方米，總建筑面積43639平方米，分一幢主體及三幢獨立體。大樓主體由地下兩層、地面四層組成，主體業態將規劃進口汽車展銷中心、進口商品超市、SOHO辦公等商用區域。2013年初，該項目被列為廈門市服務業重點建設項目，是福建省高端進口車展示平臺及福建乃至全國首個位于城市中心的高端綜合商品保稅展示基地，擬以6.5億轉讓51%股權。

 

項目介紹

 

1項目簡介及業態分布

 

項目立足于行業制高點，以進口汽車展銷為核心，涵蓋跨境金融業務，首創集國際進口食品與日用品等商品保稅展示、倉儲、物流、交易、配送、電子商務辦公及公關信息平臺等為一體的大型商業平臺，立足海西并向全國輻射。

 

項目由一棟主體建筑和三棟附屬鋼構小獨立體構成，規劃總占地面積13339.98㎡，總建筑面積為43542㎡，其中，地上總建筑面積22680㎡，地下總建筑面積20959㎡，建筑占地面積6936㎡，建筑密度約52%，容積率1.70，綠化率7.52%。大樓主體由地下兩層、地面四層組成，主體業態將規劃進口汽車展銷中心、進口商品超市、SOHO辦公等商用區域，地下二層為停車場。

 

2立面效果及內裝效果圖

 

項目設計由意大利著名建筑設計師與英國著名室內設計師共同完成，融匯創意與科學的建筑美學，成就廈門自貿區獨一無二的進口商品航母。

  

投資價值說明

 

1項目優勢分析

 

1)中國目前唯一位于城市中心享受自貿區及保稅區雙重政策疊加的高端進口商品交易中心;

 

2)廈門自貿區內唯一為進口商品量身定置的高端保稅展示交易的商業平臺;

 

3)廈門自貿區內唯一2015年能夠開業運營的高端進口商品交易中心。

 

2項目機遇分析

 

1)根據2011年的規劃指示，廈門港東渡港區將搬遷改造，大宗散貨、遠洋集裝箱和雜貨運輸功能將主要轉移到海滄港區。港區搬遷將有效減少項目周邊區域的貨車往來，改善區域環境和氛圍。區域的未來發展方向將逐步商業化;

 

2)園內廢棄鐵路建設成富有萬國風情的鐵路公園，將極大的吸引客流量，引爆商業氛圍;

 

3)貨車通行從原長岸路改道到疏港路，沿路和園內鐵路公園將規劃成為萬國匯文化集市與餐飲娛樂沙龍;

 

4)未來廈門將修建4條輕軌線路及兩條進出島快速通道。本項目剛好落于規劃連接海滄區及島內的湖里隧道的入口處。未來廈門市內，尤其是項目周邊的交通將更加順暢，借助湖里隧道，本項目的輻射范圍也進一步得到了強化。

 

3運營優勢分析

 

1)政府支持--具有統一宣傳的優勢

 

廈門市政府及自貿區管委會對項目高度重視，努力開展項目對外形象宣傳，有力帶動企業未來品牌發展，增強企業競爭力。

 

2)政策優勢--把保稅商品延展到外部商圈

 

以前進口商品要轉手多次才能擺上商場的貨架，現在是直接將保稅商品從保稅區延展到外部商圈,一方面能保證商品品質,另一方面也能省掉部分中間環節,商家得以降低成本,讓利于消費者。

 

3)創新制度優勢

 

區內自行運輸、保稅展示交易、簡化統一進出境備案清單、批次進出、集中申報、簡化無紙通關隨附單證、集中匯總納稅;保稅功能：進口保稅，出口退稅;稅收返還：入駐企業三年內給予保稅區本級稅收貢獻的100%扶持，兩年減半征收，其中增值稅返還20%，營業稅返還32%;推廣費用補助及進口獎勵。

 

4)平臺企業投資運營補助

 

平臺企業投資開辦補助：業主(運營商)對廈門自貿區內的招商載體裝修改造等投資建設，用于開展進口商品直銷、跨境電商和保稅展示業務，單個項目面積達(1500㎡)，給予200元/㎡補助;平臺企業日常運營補助：平臺項目經管委會認定后，根據實際經營面積，予以2年的運營補助：第一年平臺項目給予每月40元/㎡的補助，第二年補助80%，即每月補助32元/㎡。

 

參數分析

 

1項目對比分析

 

本項目為一層層高6米，其它樓層5.8米的高端進口商品展示交易中心，參照保稅區周邊類似建筑項目招商租金收入情況：

 

1)象嶼集團投資的廈門市航運中心，以商務辦公為主，距本項目1000米;目前出租率100%，一樓租金220元/㎡，租金均價達到120元/㎡，層高3.7米，且今年將調價，漲至均價130元/㎡。

 

2)寶象國際商務中心距離本項目500米，層高2.9米，目前出租率97%，租金均價價格110元/㎡。

 

綜合上述保稅區內周邊類似項目的招商情況及本項目的收益還有較大溢價空間。

 

2招商情況分析

圖片來源：找項目網