繼去年8月宣布整售虹口SOHO以來，這個潘石屹口中的非核心物業，終于易主。

 

　　6月26日，SOHO中國發布公告稱其以股權轉讓的方式，將虹口SOHO以35.73億元整售給新加坡公司吉寶置業旗下的吉寶置業中國、吉寶資本旗下首峰資金管理與另一名聯合投資者，折合單價為5.1萬元/平方米。

　　公告披露的此次出售事項為潘石屹帶來1.27億元的入賬毛利，所獲收益似乎滿足其此前曾提到的“好的條件”。自此，這個曾讓潘石屹中途變卦的虹口項目，在歷經近一年的忐忑后，終于塵埃落定。

　　需要注意的是，這也是SOHO中國在2012年宣布從散售向自持轉型后，再次啟動物業出售。2012年8月，SOHO中國在業績會上表示告別以往的散售模式、從“開發-銷售”轉向“開發-自持”，并于2015年2月為旗下商辦物業注入“3Q”運營思維。

　　不過，從2014年至今潘石屹幾乎一年賣掉一個上海項目來看，備受SOHO中國推崇的3Q盈利模式似乎還待解答，而“甩賣”節奏中其上海退出路徑似乎逐漸顯現。

　　目前SOHO中國擁有23個辦公樓項目，其中16個位于北京，其他7個位于上海。剔除潘石屹口中即將再出售的凌空SOHO和SOHO天山廣場，未來SOHO中國在上海擁有的辦公樓項目僅剩5個。

　　35.7億脫手虹口SOHO

　　6月26日早晨，SOHO中國發布公告稱，將出售全資附屬公司升亮投資有限公司的全部已發行股本及銷售債務，作價35.73億元。公告披露，升亮投資持有上海旭升置業有限公司的全部股權。旭升置業為虹口SOHO的項目公司，持有虹口SOHO項目的全部所有權及權益。

　　SOHO中國官方微信透露，本次虹口SOHO的買家為新加坡公司吉寶置業旗下的吉寶置業中國、吉寶資本旗下首峰資金管理與另一名聯合投資者。

　　買賣雙方協議，出售事項的代價基于虹口SOHO項目的賬面值及未償還境內銀行貸款厘定。截至2016年12月31日，SOHO項目的賬面值為34.46億元，旭升置業的未償還境內銀行貸款本金為13.5億元。于此，出售事項的代價估計為27.56億元。

　　根據公開資料顯示，虹口SOHO項目項目位于上海市四川北路商圈，集辦公、商業于一體，占地面積1.6萬平方米，總建筑面積9.5萬平方米，可租面積約7萬平方米，其中地上29層，地下3層。

　　SOHO中國于公告披露，截至2016年末，虹口SOHO項目的成本約為23.37億元，此次交易銷售價格高出成本53%。另外，2015和2016年度，虹口SOHO分別錄得收益(即租金收入)545.02萬元及7933.39萬元。

　　于出售事項落定后，SOHO中國表示，“虹口SOHO的整售為公司實現了盈利，同時也帶來了充盈的現金流”。從公告獲悉，虹口SOHO出售事項預期入賬毛利約1.27億元，SOHO中國擬將所得款項凈額用作其一般營運資金。

　　SOHO中國透露，虹口SOHO的面積相對較小，可租面積只占所有自持項目總可租面積的約6%，并表示“出售對總租金收入不會產生重大影響”。

　　目前，SOHO中國持有物業的建筑面積達160多萬平米，包括2017年全新入市的SOHO天山廣場，以及2018年底即將完工的麗澤SOHO和古北SOHO。

 

　　3Q模式待解與上海“退出”路徑

 

　　值得關注的是，本次收購似乎意味著SOHO中國的自持轉型仍待時間檢驗。

　　2012年8月，潘石屹于年中業績會中宣布，告別以往的散售模式、從“開發-銷售”轉向“開發-自持”。雖然彼時轉型消息公布后，SOHO中國的股價應聲向下，連續三日大幅下跌。但是，潘石屹似乎對此次的戰略選擇志在必得。于2015年2月，SOHO中國為旗下商辦物業注入全新的自持運營思維，即“3Q”模式。

　　SOHO 3Q項目被潘石屹定義為“移動互聯網時代的共享辦公空間”，從選房、訂房到付款交易每個環節都在網上進行，為流動人群提供O2O模式的辦公場所。

　　不過憧憬之外，財務報表獨缺3Q的收入詳情也透露出新模式的盈利尷尬。在今年3月23日的2016年業績發布會上，SOHO中國亦未正面回答3Q業務收入的提問。從公開資料唯一可以獲悉的是，目前SOHO 3Q已在北京和上海陸續開設了17個SOHO 3Q中心，2個正在建設中，共提供超過1.6萬個工位。截至2016年底，SOHO 3Q的平均出租率達到了85%。

　　另外，同樣值得關注的是，此前在2016年年中業績會上，潘石屹曾經表示，要將3Q模式進行輕資產對外輸出，并復制到除北京、上海之外的其他城市。不過到2016年全年業績發布會上，潘石屹又變卦了。

　　潘石屹表示，當前3Q業務主要是在SOHO自有物業中開展，仍然處于不斷適應市場的階段，未來幾個月還將繼續進行調整和優化，等到真正成熟之后才會進行擴張。按照潘石屹2016年的計劃，3Q業務在北京市場達到成熟狀態之后要到一些互聯網和新經濟活躍集中的城市進行輸出，包括西安、成都、深圳等一二線城市。

　　從反復調整3Q業務來看，似乎也意味著SOHO中國對自持模式的持續試驗，同時也SOHO中國在以售轉租轉型上還有很長的路要走。

　　另外，本次虹口SOHO出售也讓其上海退出路徑逐漸顯現。從2014年至今，SOHO中國保持著幾乎一年賣掉一個上海項目的節奏。目前SOHO中國擁有23個辦公樓項目，其中16個位于北京，7個位于上海。剔除潘石屹之前提到即將出售的凌空SOHO和SOHO天山廣場，未來SOHO中國在上海擁有的辦公樓項目僅剩5個。

　　而這個數字在2013年截然相反。2013年SOHO中國在上海投資近500億元，占總量的75%，項目多達11個。業內人士表示，SOHO中國在上海的投資大于北京，恰恰與商辦市場行情背道而馳。

　　管理層也許也看到了這一點，于2013年潘石屹公開回應稱，考慮優化投資結構，增大在北京的投資，達到兩地平衡。不過從上述統計到的數據顯示，彼時潘石屹提到的“兩地平衡”似乎發生了偏移，正在向北京逐漸傾斜。

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　　來源：觀點地產自媒體

圖片來源：找項目網