房地產項目近期再度成為產權市場的熱門。記者從北京產權交易所、上海聯合產權交易所、天津產權交易中心了解到，目前均有房地產公司股權項目在掛牌轉讓，該項目屬參股權項目轉讓。這些公司目前經營狀況不理想，但多有項目在手。一些股權項目轉讓方要求，受讓方在受讓股權的同時也要受讓債權;還有一些項目轉讓方提出債務償還要求。

綠地退出京晟置業

該房地產開發企業股權轉讓項目信息顯示，綠地控股集團有限公司正在掛牌轉讓綠地集團北京京晟置業有限公司50%股權及93956.04萬元債權，掛牌價格為11.12億元。其中，京晟置業50%股權對應轉讓底價為1.72億元。

京晟置業成立于2015年2月，注冊資本為1000萬元。目前其股權結構為，綠地控股集團有限公司持股50%，深圳前海卓越匯悅投資有限公司持股50%。對于此次轉讓，卓越匯悅表示不放棄行使優先購買權，或將接盤。

以2015年4月30日為評估基準日，京晟置業資產總計賬面值為458900.95萬元，評估值為490266.36萬元;凈資產賬面值為988.87萬元，評估值為32354.28萬元。

京晟置業已簽訂關于開發北七家鎮項目的14份合同，合同總價2292.89萬元，已不同程度履行。但京晟置業除已支付7萬元外尚未支付其他款項，根據目前履行程度應付款項639.3萬元;京晟置業自評估基準日至今已簽署1份施工總承包框架協議書，但未簽署正式合同。

意向受讓方須書面承諾，同意標的企業繼續履行已簽訂的關于開發北七家鎮項目的14份合同，并繼續履行1份施工總承包框架協議書。意向受讓方還須書面承諾，同意本次產權轉讓完成后無條件承擔京晟置業對中信信托所負27億元債務的50%擔保義務。

京晟置業截至估價基準日尚未取得《國有土地使用證》，暫未取得《建設工程規劃許可證》，相關規劃指標暫以《國有建設用地使用權出讓合同》為依據。

評估值大幅溢價

根據上海產權交易所項目掛牌公告，京晟置業凈資產評估值較賬面值溢價超過30倍。除了京晟置業項目之外，其他掛牌項目評估值也出現大幅溢價。

北京興昌高科技發展有限公司持有的北京興昌達博房地產開發有限公司40%股權正在北京產權交易所掛牌轉讓，掛牌價格為2億元。以2014年8月31日為評估基準日，該公司資產總計賬面值為109375.92萬元，評估值為131064.24萬元;凈資產賬面值為20938.27萬元，評估值為42626.6萬元，溢價超過1倍。

上海聯合產權交易所項目信息顯示，上海吉潤置業有限公司25%股權正在掛牌轉讓，掛牌價格為6563萬元。以2014年12月31日為評估基準日，該公司資產總計賬面值為2714.73萬元，凈資產賬面值為2706.6萬元，評估值為21280.42萬元，溢價近7倍。

運華(天津)置業有限公司75%股權正在天津產權交易中心掛牌轉讓，掛牌價格為5165.7萬元。以2014年10月31日為評估基準日，該公司資產總計賬面值為3062.12萬元，評估值為7503.12萬元;凈資產賬面值為2446.6萬元，評估值為6887.59萬元，溢價近兩倍。

出現大幅溢價多與這些公司目前在手項目有關。以吉潤置業為例，根據吉潤置業提供的金橋76#地塊通用廠房項目情況說明及2015年1月取得的建設工程規劃許可證，委托地塊上的建筑物全部為工業廠房，包括地下車庫23957.23平方米，地上共建設3幢廠房，總面積為38660.83平方米，上述項目建成后全部對外出租。委托地塊上的建筑物預計2017年7月全部完工，自2018年開始全部對外出租。

多涉及債務問題

梳理這些房地產股權項目不難發現，多個項目涉及債務問題。京晟置業項目為股權與債權打包轉讓，而興昌達博項目轉讓方則要求受讓方代為償還債務。

根據北京產權交易所項目信息，目前北京正宏置業集團有限公司持有興昌達博60%股權，北京興昌高科技發展有限公司持股40%。此次股權轉讓方為興昌發展，正宏置業表示不放棄行使優先購買權。從財務數據看，該公司目前經營情況不佳。2014年實現營業收入323.45萬元，凈利潤虧損674.12萬元;2015年上半年實現營業收入407.08萬元，凈利潤虧損293.13萬元。

意向受讓方需承諾，在成為受讓方后，于2015年10月31日前代京晟置業償還所欠轉讓方63832.56萬元債務。另外，同意京晟置業按原有的文件和協議條款嚴格履行相應的義務，完成京晟置業遺留問題的解決。

除了債務問題之外，還需要注意的是，本次評估中，存貨-開發成本中的待建凈地的規劃建筑面積是根據項目原有規劃許可證確定，截至評估基準日，尚未取得新的規劃許可證。