脫殼云峰或許只是綠地優化表內資產走出的第一步，這家立志要在2016年實現從偏重規模向偏重盈利轉變的開發商正試圖甩掉更多的“重包袱”。

3月11日，綠地控股發布公告披露，其全資子公司綠地控股集團有限公司與榮耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協議，設立酒店業房地產投資信托并擬在新加坡證交所主板上市。

對于此次的簽約合作，綠地控股方面表示，本次交易符合其“輕資產化”戰略，有利于公司充分利用在大型商辦物業開發運營領域的優勢，通過房地產資產證券化加強資產流動性，加快資金周轉率，提升可持續發展能力。

該酒店業投資信托將從綠地手里收購19家位于中國境內的酒店物業，總計價值約為210億元。

其中，首批收購的資產為綠地旗下上海綠地梅隴智選假日酒店、南京綠地洲際酒店、濟南綠地美利亞酒店、西安綠地假日酒店、鄭州鄭東新區雅樂軒酒店、揚州綠地福朋喜來登酒店等六家酒店(包括物業和部分酒店運營資產)，總收購價款暫定為62億元。

綠地方面透露，其將在該信托中認購30%份額，并且以適當的方式繼續參與對酒店的管理。在該酒店業投資信托的發展計劃中，綠地于其他國家開發的酒店物業也有可能成為標的資產。

在目前國內市場還多停留在類REITs階段時，綠地是次與榮耀基金的合作不管是從投資屬性，還是運作安排來看，都更貼近于輕資產的本質。不過，急于尋找輕資產出口也恰恰印證綠地旗下龐大的酒店重資產給其帶來的壓力。

將連年業績下滑的云峰出表已經讓綠地避免在借殼上市第一年交出太難看的成績單，而一旦將資金沉淀更高和運營難度更大的酒店資產打包成REITs，綠地表內這部分算不上高效的資產有望做一次一舉多得的減法。

20億 REITs的背后

觀點地產新媒體獲悉，此次與綠地合作的Amare投資管理集團是一家于2013 年在新加坡注冊成立并存續的投資管理公司。其專注于房地產投資和主題公園、酒店、 零售業及高檔住宅物業的開發運營。

該公司隸屬于新加坡榮耀基金管理集團，其主席蘇大衛在私募股權投資和公司并購領域有超過30 年的經驗，而他的另一個身份是Global Capital Markets的合伙人。

對于首選新加坡進行REITs試水，綠地方面解釋稱，主要是基于新加坡是亞洲最大的REITs市場，機制相對成熟。若試水成功、條件及模式成熟，綠地還將推進旗下境內外更多優質大宗資產的金融化。

“綠地本身在內地和香港已經有多個上市平臺，并且它在澳大利亞、英國、美國有不少海外項目，新加坡REITs的運作條例已經比較成熟，對綠地來說，可以配合國際的項目去熟悉不同的資產市場。”第一太平戴維斯高級董事黃國鈞向觀點地產新媒體分析道。

當然，香港資本市場本身的不景氣或許也是綠地遠赴南洋的一個考慮。“香港資本市場比較容易受國內的影響，現在國內經濟下滑，A股也不見有太大的起色，香港股市在滬港通那波熱潮后一直下滑到現在，還處于不太景氣的狀況。”

以國內酒店資產打包成REITs上市，綠地并非首例，兩年前，開元酒店已經在香港成立了開元產業信托基金，先綠地一步摘下“全球首支中國酒店REITs”的頭銜。不過就資產規模而言，綠地卻稱得上是當之無愧的老大，210億的數值也成為了目前為止中國房企最大規模的REITs.

然而，從投資回報周期而言，綠地計劃打包上市的酒店資產卻還未完全得到資本市場的首肯。至少在專業投資人士看來，這是次于寫字樓、商場等物業的標的資產。

“由于酒店物業的開發許多不是客源推動型，而是伴隨其它房地產開發項目(比如住宅、商業等)產生的，導致酒店的投資遠遠高于需求的增長，從而運營業績不足，投資回報低，而綠地的酒店還多處于成熟期”

觀點地產新媒體查閱公告，在綠地首批打包的6家酒店資產中，最早啟動營運的南京綠地洲際酒店和西安綠地假日酒店于2010年開業，而濟南綠地美利亞酒店開業尚不足兩年。

在綠地年初披露的持有物業運營情況中，其已經投入營運的7144間酒店客房的平均入住率為57.9%，全年營收14.29億元。截至2015年上半年，綠地已經投資和管理酒店項目達70余個，項目遍布全球8國51城，擁有各類客房20000余間，酒店資產超過200億元，這部分物業無疑占用了綠地龐大的現金流。

不同于股票投資，酒店REITs的收益來源主要依賴于運營收入和房產升值，因此在酒店運營短板尚存，不足以達到投資者希望的回報區間時，綠地為推動酒店REITs在新加坡的落地也做出了額外的讓步。

綠地在公告上稱，為滿足酒店業投資信托在新加坡證券交易所主板上市的要求，在酒店業投資信托相關證券首次公開發行完成之日起五年的期限內，綠地承諾基于總收購價款(暫定為62億元)向酒店業投資信托及相關方提供不少于每年6%的額外收入支持。

綠地減負資產負債表

值得一提的是，一旦綠地這個210億規模的最大REITs成形，該部分酒店資產將不再歸于上市平臺表內，而打包成REITs所募得的資金將有效補充綠地的資金池，同時優化綠地的資產負債表。

綠地控股董事長、總裁張玉良表示，“輕資產化”將一直作為綠地戰略方向，在該公司中期發展規劃中即明確，“不論是存量業務的創新，還是增量業務的開拓，都盡可能堅持輕資產、快成長的原則，始終確保企業資產結構合理、現金流狀況良好。”

證券分析人士認為，綠地近期大力推動的輕資產與其債務負擔大幅提升不無關系。中金公司在近期的研報中指出，綠地控股集團近年來地產投資激進，14年以來自由現金流缺口均超過400億元。

“3季末考慮87億元應付票據后總債務已接近2500億元，是14年EBITDA的18倍，債務資本比高達78%，是房地產行業債務負擔最重的發行人之一。短期周轉方面，綠地3季末含票據凈短期債務仍超過400億元，即使考慮4期公司債200億元發行額可以補充一定流動性，但對再融資的依賴性仍然較強。”

顯然，龐大的資產對于綠地來說也意味著更強的資金渴求，某種程度而言，這已經形成了綠地“甜蜜的負擔”，因此從脫殼云峰開始，綠地正在做一輪繁復的資產減法。

為了避免對整體業績的拖累，已為公眾公司的綠地決定收縮能源戰線，并在2015年10月27日宣布解除對云峰集團的股權委托管理協議。通過這次委托管理權的解除，綠地無須再將云峰集團的業績納入合并報表。

2009年綠地選擇托管并控制云峰的時候，是國內煤炭行業景氣度較高的時期，這家能源公司在綠地成為世界500強企業的路上居功至偉，但囿于能源行業的持續低迷，云峰集團不幸淪為綠地業績報表中的“不和諧”音符。

可以肯定的是，在現實的資本市場面前，綠地已經著手去編制一份能夠說服投資者和另公司高枕無憂的業績報表，而為了這份足夠漂亮的成績單，綠地的金融手法屢試不爽。

作為邁出輕資產的第一步，綠地在去年12月把旗下的6個商辦項目出售給了一支基金，其操作手法是，先在綠地金融控股集團旗下成立若干SPV(特殊目的公司)，包括上海堃懿、上海懿勛等，再將旗下的商辦項目裝入上述公司。

緊接著，綠地將這6家公司99.999%的股權轉讓給有限合伙基金——上海彤熹投資，股權交易對價為16.97億元。收購完成后，基金還將提供資金38.46億元，以清償這些公司收購綠地項目而產生的應付款。通過這次出售，綠地總計回籠資金55.43億元。

據觀點地產新媒體了解，綠地該地輕資產化的項目包括西安綠地正大繽紛城、成都綠地國際花都、上海綠地公園廣場、南昌綠地中央廣場、北京房山繽紛城、上海金天大廈。

對綠地而言，走向輕資產無疑是現實的一個選擇，在為各地打造太多地標商業后，這家開發商也需要找到合適投資者或者接盤方以實現資金回籠，投入到下一階段的開發中。?

圖片來源：找項目網