我國房地產經過了極速發展如今已經進入了相對穩定的時期。近來的報道言之降價，還有早就有眾多人言之泡沫，但在我看來皆無定論。若言下跌必要有比例，若無比例不可妄言泡沫，可是幾乎又沒有人提到這個層次。那么地產到底以后走勢如何，我們先從幾個方面來說一下房地產產業。

　　倫敦的房價在增長了90年后于2005年出現了負增長，至今仍然是明年漲些今年跌的局面止步不前，這和我帝都今年的開局好像很相似，但是人家是干了90年才這樣，這樣一比房改之后的10年神增長(幾乎不能叫高增長了)就不奇怪了。而越南河內也有2萬美金一平米的地段，比起東西城雖然叫了價卻有無市的情況，人家可是摘牌價格，成交了的。那么就是說中國房價有沒有泡沫呢?有肯定是有的，但是有多少的問題。在討論多少之前我們首先要聊一聊泡沫是什么?

　　對于房產而言，首先它是一種商品，于是他就有了所有商品該有的屬性。當你說你們家blablablabla的時候，你說的那個家就是你買的商品-房子。你是住在泡沫里嗎，還是說你說你們家是泡沫?不是，所以當你使用它的時候它是沒有所謂變成泡沫的可能的，這也就是它和其余商品共同有的第一屬性：使用。如果說使用不產生泡沫，那么什么產生呢?去鄂爾多斯看看你就知道了，成片的樓晚上黑著燈，有的是沒賣出去，有的是賣了沒人住，沒人住干嘛還買?人類太奇怪了……就和你身上的脂肪一樣，先儲存呀，餓了再分解，這就是房產的第二屬性——儲價能力。由于中國經濟太好了，經濟高速增長導致貨幣流通速度加快，人民幣像有分身術一樣在市場里流通，而至使通脹出現。怎么應對通脹呢?換成房子。要注意的是歐美的房子和我們的房子可不一樣，他們內部結構以木質結構為主，十年十五年就要修繕，樓板嘎吱嘎吱響，胳膊肘一碰墻就一個大洞，我國的房子你試試，如今連上了內墻保溫板的都碰不動，直接接觸外墻不撞死你才怪。所以.........保值能力極好。當然這只是保值含義的一部分。于是大量的房子被像脂肪一樣的存了起來，但如同大胖子也會被餓死一樣，社會的流動性出了問題沒有營養了，房子也就和脂肪一樣只能擺著無法馬上對付，那么就會出現甩賣，房價就開始下跌了，就是泡沫。而你住的房子更像是造血的骨髓，所以沒事，沒人嫌它多余。這就是簡單的來講泡沫的產生。

　　現在我們可以來看一下房地產本身了，房地產與其它工業其實區別不是那么大，主要的區別是什么呢?是它的銷售周期太長，但是僅此而已。放到全世界你會發現房子還是供不應求的，只是如同我國國內行情一樣：一線國家都瘀了，二線國家剛開始，三線國家剛被一線國家打成廢墟..........所以只要是一樣的有經濟周期，就一定會有經濟循環產生。下面我們用一個虛構的故事，一個城市微觀樓市一百年的演變來做一下分析。

　　有個人叫老趙，他在北京西城有個三十平米的小房，娶了老婆生了娃，一起買房的一批老趙們都是如此。一晃二十年過去了，于是西城的人一下子變多了。附近的小賣部適應他們的經濟收入情況也變成了大商場、大飯店。這二十年老趙攢了一點錢，他老婆就叨叨，哎呀，換個好些的房吧。老趙怕絮叨呀，正好自己的經濟情況付首付也算夠了，就去朝陽買了個更大的，于是老趙們就和老婆們集體朝陽了!那留下的房子呢?崽兒住吧!于是小趙就住下了，就如同老趙小時候一樣，先有個地方住吧。但是老趙們當中有幾個人沒有崽兒，那可咋整，于是就租給了外省來的老李們和來打工的小張們。老李們是搬家來的先落個腳，也不喜歡老趙的房子還是要買新房的，但是總要安頓幾年;小張們鄉下建套房的錢就只夠買老趙一平米，于是小張要長租，甚至小張還有可能約小劉一同租住?？傊馅w們大部分走了，有些老趙覺得走不走沒意思，就直接把朝陽的房子給了小趙住，自己留下住老房子。這距離老趙第一次買房已經過了二十年了。老趙們走了，商場可就吃虧了，原來老趙們都是拿卡消費的，現在的小趙們壓力不大，但是商場里的東西不喜歡也去朝陽消費了，老李他們是暫住的，就睡覺回來其余時間在別的地方應酬，小張小劉工資還太低花不起，到點就睡了，要不就買幾瓶啤酒街邊吹吹風。于是商場生意也越來越差。后來連路燈都時有時無，反正沒人在意，剩下的一小批老趙不是年齡大了不愛動，就是被他們的小趙叫走一起住或者去照顧小小趙了。再說朝陽的老趙們就不一樣了，由于都有積蓄，也沒什么顧慮了，商場在朝陽伺候他們很殷勤，各種商品玲瑯滿目，但是高興了幾年后就不想動了，琢磨著還是以后把小趙接來一家過。小趙們發現還是老趙哪的地方好，正好他處了個對象想著要不買套大的房子去朝陽住，而且同時小王家里也給他們在朝陽買了個房住下了，家里也從外省搬來一起住了，總之大家都這樣，朝陽的商場也很照顧大家的需求很方便。于是小趙和老趙湊了點錢買下了一套新房搬到朝陽去了。那老房子呢，就租給了老張或者小李們。后來聽說留下的老趙也病了被接走了，房子也租了。等小趙們一走，這片的商鋪大部分也不行了，紛紛關門狂甩，正好小張小劉們愿意買也就維持了下來。一晃二十年又過去了小趙已經扎根在了朝陽，但是年紀大了不愛動了，基本上也不怎么去消費場所了，覺得在家吃吃飯挺好的，小小趙長大成人，開始尋找自己安家的地方，這時候西城由于多少年的荒廢，開發成本明顯降低了很多，加上老房子人口密度小，頗受開發商青睞，于是樓盤慢慢的由東面甚至東到河北的地方往西面跳轉了，新的樓盤帶來了富有活力的的一批人，小小趙、攢錢攢了一段時間的老李以及混跡中稍微有了起色的小張小劉，帶來的結果是商場重新開業了，為了滿足這些新購房者的需求，而隨之其他配套設施也陸續翻新、建造，原來只有朝陽有的，現在西城也有了，老城區煥發了新春，朝陽的開發進程慢慢的慢了下去。

　　通過反應這個現實社會的故事你會發現，房地產與人的生命周期息息相關，在國外，這種新老交替的城區開發已為常態化。在大經濟周期中，由于開發成本的變化和居民購買力及購買意愿的變化，城區經濟也發生著周期性變化，當人口到達一定規模不再增長，城區新老格局也就基本確定下來，房產價額增速變緩，但是由于房屋質量問題，使得我國房地產折舊能力很差，在房屋產品周期中高層混凝土結構的房屋使得新老城區重新規劃受到一定經濟限制，高密度房產的回收可能是極低的，尤其是一些已經不適應現代居住要求的戶型，他們的出路以后就只有出租，那么這里就涉及到了影響房價的另一個因素，就是租金。

　　在國外穩定的樓市代表了同一房產的按揭價格與月租價格基本持平。也就是說，你買房子付了首付，銀行貸款可以由租房還上，同時銀行也就沒有什么信貸風險。而我國這兩種價格間的剪刀差是在這一兩年才開始逐漸縮小，這一動態說明兩點，第一，原來的房屋供給是不夠的，出租房代表了一個地區的“余糧”，對于當地人口滿足居住條件的房屋充分的時候才會出現出租房屋的現象，當然原有產權人口的下降將使“余糧”增多，向二級市場釋放更多房源;第二，流動人口上升大于房源的增長(“余糧”)。換句話說，老趙不在了，小趙繼承房子的房租會下降，但小張、小劉又來了，通過他倆的叫價使得房租又上升了回去。那么如果小小趙可以生二胎呢?房源由于儲蓄預期加大，又會變的緊張起來，房租又會上升。在這過程中交雜著新老城區的變化，就使得一個地區的房地產出現了短期波動及長期跟從某一趨勢的現象。

　　從宏觀上看，房租與房價預示著某一地區房地產的景氣程度，金融及其他產業進行開發時便會選取這些地區，造成價值集中，而沒有被選取的地區就像微觀上的老城區一樣漸漸衰弱下去，直到新城區開發飽和，或者人口出現變化產生相對的飽和現象。如同倫敦和英國其他大城市都是如此，一個開發成本過高，好幾個站了起來。而在這背后的還有社會資源的合理分配，地區開發越深入，城市間的同質性越強，基本生活層次受到的文化沖擊越少，比如蘇格蘭的阿伯丁，全是英格蘭人在工作，所以哪還有蘇格蘭口音呢?少的很了。反過來想，要是一個地區都不適合外地人去生活，那么可能繁榮的機會也不大，比如非洲......所以我國一線地區基本沒什么特色就是這樣，越一樣，價值越高，這就是城市之間的加價問題，你不一樣……OK，還有旅游城市的殊榮等著你。

　　所以基于這么幾點來看房地產市場，他本身不會出現大型的波動行情，因為他的起伏與人口、經濟、土地價值集中度都息息相關，這些因素都是長周期因素。那么為什么會出現泡沫呢?主要原因是記價工具發生了激烈的變化，在短時間內造成先高估又低估的過山車行情，才會出現泡沫，所以小到蔥姜蒜、郁金香，大到房地產，都會有可能出現泡沫。具體講，非居住性需求過度進入房地產市場是泡沫膨脹的原因，其中又以金融杠桿型的進入為更糟糕。因為他的違約效應帶有乘數效應，所以監管部門的監管的也就愈加嚴厲。那么如何防止這一現象的出現呢?歐美的解決方案是征收房地產稅，簡單的來講是對空置房屋進行征稅，迫使產權人對其進行出租，這樣既保證了充足的租房房源又造成購買壓力，對新房的開發前景形成影響，使得房價從兩端向中間靠攏，便抑制了價格過度變化。當然我們此次主要討論房地產而不討論計價工具的問題，所以在計價工具保持穩定的大前提下，房地產市場總體波動有限且趨勢向穩了，剩下的事情就是移民及計生政策的變化導致的長周期影響，基本上對于老趙可以算是安居樂業了。

　　通過以上的分析回來看我國的房地產市場。宏觀上一線城市的增長潛力肯定還有，二三線城市基礎設施正在跟上一線，這是吸引人流的重要組成部分，還有些軟實力也要跟上，慢慢的才能成為備選城市。在二三線城市分流人口的同時，一線新老城區的格局基本形成，說明城市規模已經發展到位，同時步入老齡化社會，但由于二胎政策導致一線地區人口長期增長能加強，極有可能在波動5至十年以后再次進入高增長期，期間或有泡沫擾動，但在人民幣及外匯儲備穩定的前提下，不會有大的波動，所以請諸位繼續關注房產吧，追逐的道路還很遠，想知道什么時候穩定，請觀察按揭與房租的比例，至于說會不會有跌的一天，請相信人多的時候房子永遠都不夠用。而更加幸運的是我們正在生活在一個人多的周期里面，人少的周期請參考日本的情況……關注泡沫問題，我們下期從叫價開始講起。

　　來源：產經快評 作者：趙昭