近日，有英國養老公寓投資項目到國內推薦，其商業模式是投資者需從開發商手中購買養老公寓單元125年產權，然后開發商再租回投資者所購買單元用來做養老公寓，每年發展商給投資者提供穩定的年租金收入，并提供數種推出模式，將在回購期限到達后以高于原價的金額從投資者手中回購?？梢?，其與海外房產投資不同，運營模式也與國內養老地產大有不同，為何有海外養老公寓投資項目到國內攬客?日前，第一太平戴維斯發布了“養老地產研究報告”，數據顯示，去年歐洲養老地產領域投資活躍，與寫字樓、零售、工業物業這些傳統商業資產相比，養老地產屬于替代型資產，正慢慢步入主流資產的行列，養老地產收益率根據國家、地段以及資產自身品質而不同，目前整體區間為4.4%~7.5%。隨著人口結構的變化，預期養老地產領域的投資氣氛會愈發活躍。業內人士表示，養老地產行業的供求矛盾、資金缺口等問題，或將使得養老地產成為新的投資熱點。

　　據聯合國開發計劃署資料顯示，2015年末歐洲65歲及以上老年人口達1.3億，過去35年中凈增5800萬人。預期到2050年將再增6500萬人，屆時老年人口占比將達到27.6%，顯著高于2015年的17.6%。中國人口結構的變化更顯極端，老年人口從1980年的4000萬增加到2015年的1.31億，預計到2050年將增加到3.71億。與此同時，老年人口所占比例從1980年的4.1%上升至2015年的9.6%，到2050年將達到27.6%，屆時老年人口撫養比例將達到歐洲同等水平。鑒于中國人口基數龐大，中國老年人口將比歐洲多出90%左右。過去五年中養老產業得到迅速發展，但仍不足以應對未來老年人口增加所致的需求。

　　據國家發改委數據，截至2015年末，全國共有670萬張養老院床位，相當于每1000個60歲以上人口擁有30.3張床位。2016年末，國務院通過“十三五”衛生與健康規劃，旨在加快包括養老在內的健康產業，要求地方政府與私營企業協作，并開發金融工具以鼓勵該領域的增長。同時，政府也希望鼓勵外資進入，簡化行政審批流程，爭取到2020年全面放開中國養老市場。業內人士表示，按照以上的方針，國際運營商也許可以以純外資企業的形式持有并運營養老院地塊。此外，中央政府在探索養老資產證券化以及基金退出機制，以吸引私有資本進入養老產業。

　　養老地產行業運營更多元

　　目前，養老領域的私人投資主要聚集在高端板塊。運營模式以及收費體系會有所差別，主要取決于項目位置、入住老年人口的年齡及健康狀況、服務范圍以及是否綁定其他產品(如保險套餐)。除月度收取的費用外，部分機構還會要求預先支付管理費。服務提供商以及業主一般有以下幾類：專業運營商、開發商以及保險公司。養老市場正呈現迅速增長之勢，且有望發展到相當規模。全國老齡工作委員會發布的一份報告顯示，到2050年中國養老支出將達5萬億元。

　　目前，國內不少發展商正投入到養老地產行業，包括萬科、綠城、保利地產、遠洋地產等房企都已將養老地產寫入發展計劃。對于普通投資者而言，養老地產項目或是值得關注的方向。在已先行發展一步的歐洲，養老地產投資正呈現出大幅增長的趨勢，養老地產正慢慢步入主流資產行列。

　　歐洲養老地產投資繁榮

　　第一太平戴維斯的研究報告顯示，2016年歐洲養老地產投資額創下新紀錄，預計全年投資額達到55億歐元，其中德國投資額超過30億歐元，法國實現13億歐元的投資。英國雖然起步較慢，但全年投資近10億歐元。從數據看，2012年歐洲養老地產投資額在2011年的基礎上增加兩倍，標志著這一市場正式打開。近年來歐洲養老地產受到廣泛關注，原因有多方面。人口結構的變化趨勢已為養老地產贏得大量關注，且不僅來自于投資者。過去五年中不斷有新運營商涌現、有新的理念誕生，繼而出現大規模并購活動。養老地產不僅為投資多元化提供了機會，也能避免傳統高價資產領域的激烈競爭。

　　養老地產周期性特征較弱，因而受到投資者青睞，尤其是在頻繁波動的市場背景下。相對于住宅、寫字樓、商業街、學生公寓、購物中心等傳統資產而言，養老地產的收益率占據競爭優勢，最少領先36個基點(購物中心)，最多領先163基點(商業街)。養老地產收益率根據國家、地段和資產自身品質而不同，目前整體區間為4.4%~7.5%。養老地產競爭不斷升級，將繼續推高價格?；趯W洲各國人口結構、醫療保健支出以及長期護理床位現有供應的綜合分析，第一太平戴維斯認為，荷蘭、德國、丹麥、芬蘭和法國應當是投資者優先考慮的五大市場。

　　大型房企近年紛紛布局養老地產

　　廣州日報訊 (全媒體記者陳白帆)近日，中國指數研究院、中國房地產指數系統發布的《2016中國養老地產市場發展年報》指出，2016年，養老機構、金融機構、地產企業通過收并購、強強聯合、海外投資等方式加大對養老產業的探索與布局，通過“去地產化”、創新養老服務與管理模式，構建具有自身特色的產品線及服務體系;通過海內外投資養老產業，實現自身產業轉型升級或配置全球養老資產。從我國當前養老產業構成看，主要包含養老服務、養老地產、養老金融與養老用品四方面。2016年3月通過《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃(2016~2020年)》，2016年7月出臺《民政事業發展第十三個五年規劃》，明確未來5年重點發展醫養結合型養老機構，鼓勵醫療機構將護理服務延伸至家庭、社區和養老機構，建設醫養結合試點項目。

　　養老產業發展區域分化明顯

　　從區域分布看，三大區域政策出臺密集度高于其他地區，養老產業發展區域分化明顯。截至2016年末，環渤海、長三角、珠三角三大區域出臺養老產業“十三五”規劃的省市占絕對優勢;而西南、西北、中部和東北地區則相對較少，但重點省市也陸續出臺相應發展規劃。2016年10月，民政部、發改委等11部門聯合印發《關于支持整合改造閑置社會資源發展養老服務的通知》，明確提出推動閑置社會資源整合改造，為養老服務業發展提供更大支持，為擴大養老服務消費提供更多保障。11月，國務院辦公廳印發《關于進一步擴大旅游文化體育健康養老教育培訓等領域消費的意見》，將整合改造閑置社會資源發展養老服務列為全面提升養老消費的重要舉措之一。

　　品牌房企更加注重服務品質

　　《2016中國養老地產市場發展年報》顯示，房企、險資企業，甚至國資企業等紛紛布局養老產業，萬科、遠洋、保利、萬達、綠城等房企也正在實現從養老地產到更加注重服務品質的養老產業的發展。2016年，優秀品牌房企加大對養老產業的探索與布局，如萬科正實現自身產品線打造與服務體系構建;遠洋表示，養老產業將成為公司業務四大板塊之一。

　　據了解，萬科養老表示將拓展市場化道路。未來兩三年將深耕北、上、廣、深、杭州、成都等核心城市，還將重點布局10個左右“三高”(老人基數高、人均可支配收入高、醫療水平高)城市，養老業務將發展成獨立業務板塊。萬科更明確其機構型、CCRC型、社區嵌入型三大養老業務方向。遠洋集團則表示將重服務及運營，已形成“輕重并舉”養老產品模式，甚至推出一周左右的短期托老服務，為子女因短期出差或出游、老人無人照料的家庭提供一站式解決方案，開創養老服務新模式?！秷蟾妗贩治?，對房企而言，進入養老產業一方面源于其轉型需求，另一方面，源于我國人口不斷老齡化，為其后續發展提供了想象空間。未來，企業將更加注重打造符合自身特色的產品線，構建服務體系，從而實現加速發展。

　　來源：大洋網—廣州日報 作者：劉麗琴