投資的本質是對公司的未來進行預測。而價值再挖掘，是當下地產股投資的主要方式。

在深化調控且波動性明顯的樓市大背景下，業績增長是一個比較不穩定的變量。所以，大多數研究機構都把目光集中到了行業的新機會，比如新的政策。

2019年，影響行業未來發展的主要政策變量——醞釀多年的粵港澳大灣區規劃已經于2月18日正式發布。這表明，灣區內城市能級、經濟構成以及產業活力都將全面得以重估。

因此，在大灣區時代，在灣區是否有獨特的資源和充足的土地儲備，成為房地產的下半場對于房企的價值評估和未來預判一個很重要的維度。

所有房企都知道，大都市圈化趨勢之下，只有占據核心城市才是王道。而粵港澳大灣區是必須拿下或者固守的“糧倉”。

自3月底宣布2019年將加快土地儲備去化后，在商業地產轉型驅動之下，陽光100陸續出售旗下的傳統住宅開發項目。

4月14日，佳兆業集團宣布，擬以46.6億元對價收購陽光100旗下廣東清遠市項目南區100%股權。佳兆業方稱，這是一個糧倉型項目。

對于收購的目的，佳兆業說的很直白：拓展廣州核心外延城市布局是為了繼續保持區域龍頭的土儲優勢。

得大灣區者得天下，這個道理大家都懂。但46.6億買百萬大盤100%股權，劃不劃算?我們算筆賬。

NO.1丨清遠：大灣區規劃之下的進取型城市

為什么是清遠?這個問題的言下之意是：清遠不在粵港澳大灣區的9+2城市群名單里，佳兆業為什么要花重金進入?

這個問題應該分兩個維度去看：一個是城市基本面;另一個是城市想象力。

先說我的結論，作為珠三角地區的北門戶，不管是城市基本面還是未來競爭力，清遠是一個典型的進取型城市。

先給大家看張圖：

2016年-2017年，清遠樓市成交量和房價水平節節攀升。全市的商品房銷售金額和銷售面積均實現較大幅度的增長，均超過30%。

而在政策和流動性影響較大的2018年，清遠全市的銷售均價也有不小的漲幅。據不完全統計，2016年-2018年3年時間里，清遠的銷售均價從4870元/平漲到8095元/平，幾近翻倍。

與房價上漲相對應的，是火熱的房地產開發投資。根據清遠市統計年鑒，2018年全年，清遠完成房地產開發投資393.44億元，同比增長42.4%，比全省平均增速高出23.1個百分點。而2018年全年，清遠的土地購置費達到58.36億元，同比增長翻倍，達162.2%。

房價是城市基本面的投射，涉及要素包括人口、產業等，這個可以結合粵港澳大灣區的規劃來看。

一個大的背景是，灣區的交通融合，尤其是深圳—汕尾、深圳—茂名、廣州—贛州等線路的開通，將直接帶動粵東、粵西和粵北地區的發展。物理空間距離的縮小，水平差距不大的城市之間其價差會逐步縮小。

隨著大灣區聯系進一步緊密，受大灣區強輻射范圍內的城市，尤其是具備人口和產業支撐的二級城市，其與廣州深圳這類一線城市的價差會被逐步填平。

最直接的案例是廣深港高鐵的開通。香港高置業門檻會讓部分港人的需求沿著高鐵站點逐步外溢。在廣深港高鐵沿線站點，作為對接香港西九龍站的深圳福田站、深圳北站、光明城站地位將明顯上升，周邊的優質物業將會被重估。

具體到清遠。首先，清遠為粵港澳大灣區外延核心城市，距離廣州白云機場約40公里,離廣州市區約60公里,距香港、澳門200公里，乘高鐵到廣州僅20分鐘。但廣州和佛山的新房銷售均價遠超清遠。

在地理位置上，與廣州、佛山接壤的南部地區有大片土地可供開發，能夠承接這兩個大型城市的人口外溢和產業遷移。

在需求外溢之下，廣清新城核心區或將率先獲得市場關注。

在廣清一體化的加持之下，清遠與大灣區核心城市的聯系將更加緊密，表現在城市聯系和產業共建上。“十三五”期間，廣州路網將與清遠交通路網將通過廣清城軌、肇清佛城際、廣清地鐵線全面實現無縫對接，未來將吸收來自白云、花都等地的外溢居住需求。

隨著粵港澳大灣區逐步落地，灣區內交通基建的完善，加速融合的灣區建設將推動清遠的城市發展潛力加速釋放。

NO.2丨地價低+均價高，佳兆業提前鎖定項目收益

第二個問題，46.6億的價格貴不貴?

實際上，不管從項目地價還是未來的銷售預估價，對佳兆業來說，這都是一筆非常劃算的買賣。

首先是地價。佳兆業本次收購項目位于清遠清城區龍塘鎮，廣清新城核心區，廣清高速銀盞出口直行約5公里。項目總占地343749平方米，容積率3.44，計容建筑面積1,183,327平方米。

據佳兆業方面透露，此次收購拿地成本不到4000元/平方米。這個價格大概是怎么個水平?

根據2018年清遠全市的土拍情況來看，清遠市主城區(清新區和清城區)的樓面地價在4500-6500元/平米。

其中，清城區的江南區域樓面價較高，基本在6000元/平左右。以橫荷街道出讓一幅總價為1.8億元左右、建面約2.7萬方的居住用地為例，該地塊樓面價高達6552元/平，由陽光城競得。

這意味著，佳兆業此次收購項目的不到4000元/平的均價，比區域公開市場近6000元/平方米的樓面價低近2000元/平方米。簡單測算，佳兆業此次交易僅地價就賺了約23億元。

而這還僅僅是土地成本端下降帶來的利潤空間。長遠看，項目所在區域位置的房價也有相應的市場預期。

近兩年來，清遠主城區(清城區和清新區)商品房住宅的銷售均價在不斷往上攀升。

(清城區商品房房價走勢)

(清新區的商品房房價走勢)

具體到樓盤上。該區域內，體量和定位與佳兆業擬收購項目相當的競品項目里，可供對比的是恒大銀湖城和北部萬科城。

最近半年，以恒大銀湖城、北部萬科城為代表的片區標桿項目月均去化速度為80-110套。這個成交數據證明該片區的市場需求仍然強勁。

恒大銀湖城為沉淀近10年大盤，配套成熟，地處廣清交接，交通優勢明顯，總體價格在9000-9500元/平之間;

北部萬科城在片區內軌道交通無優勢，更強調實用型低總價產品，市場接受度高，社區內配套成熟，打造小型社區商業中心，醫院、酒店等配套齊全，教育資源優越，成交均價在1-1.02萬元/平上下。

綜合來看，城區內的銷售均價和區域內競品項目的成交均價兩個維度基本能夠為佳兆業擬收購項目提供一個錨定價值。

NO.3丨穩定現金流預期，長期利好估值

結合項目定位、城市發展潛力等因素來看，該項目是典型的糧倉型項目。根據佳兆業營銷方面的項目規劃：

1、項目定位上，凸顯大城概念，計劃配套花海公園導入大量客流，設置溫泉度假村提升項目商業價值;

2、資源配套上，引進優質九年制教育配套占據學位優勢實現銷售溢價，規劃全齡段商業配套營造主題性社區居住理念;

3、社區主打大城生活氛圍，同時提升產品功能性和實用性，突出品質，充分挖掘北區已成熟大盤的業主資源，提升市場接受度和整體溢價能力。

若以該區域內新房成交均價計，項目教育優質資源和配套標準會對項目有一定的溢價支持，疊加城市未來升級驅動，佳兆業擬收購項目貨值超180億。而這只是一個最低的價格估算。

佳兆業集團相關投資人士透露，股權收購的方式相較土地一級市場競拍的付款節奏寬松，分期支付節省公司資金占用成本。無論從拿地端還是開發端，低地價、低資金成本確保項目的高利潤，大盤階梯開發確保未來的溢價空間。綜合評估來看，本次收購標的完全匹配佳兆業在降負債、提規模周期中土地拓展的要求。

佳兆業表示，項目一旦完成收購，可實現多期滾動開發，為公司提供持續穩定的現金流，并對于在清遠市場樹立佳兆業品牌形象具有戰略性意義。

實際上，項目的收購在某種程度上也反映了佳兆業對于粵港澳大灣區內城市深耕和布局的前瞻性。

而投資者不能忽略的是，隨著粵港澳大灣區建設的逐步落地、廣清一體化加速推進，清遠等灣區外延核心城市正在全面承接大灣區的產業、人口外溢需求，成為政策利好加持的價值洼地。

此外，收購項目位處清城區熱點板塊，項目貨值預計高達180億，計劃分5期開發周期達8年，階梯開發為未來的漲幅和溢價升級留足空間。受清遠的城市能級提升與產業經濟結構升級推動，該項目或將持續提升佳兆業的盈利能力與估值水平。

來源:藍鯨財經

圖片來源：找項目網