時至年末，緊繃的資金鏈壓力持續發酵，房企項目股權兜售密集成風。

經查閱北京、上海產權交易中心數據，11月前三周新增房企項目股權出售動態已達37條，新增掛牌地產股權價值超過110億元(其中12家未披露金額)。來自克而瑞地產研究中心的監測數據顯示，2018年1~10月，房企累計項目股權出售動態已達到473條，超過2017全年的387條。

“房企項目股權轉讓背后的原因錯綜復雜，既有融資需要，也有為企業業務轉型鋪墊和剝離不良資產的考量。”克而瑞研究中心分析師沈曉玲分析稱。

眾多的房企開始“整理”自己的資產，有的拋售一些不符合自身發展或拖累業績公司的資產，而有的則干脆退出這個行業。

這其中既有以1元底價甩賣項目公司100%股權的企業，也不乏大股東為諸如北大資源集團、中鐵二局房地產集團、中國鐵路工程集團、中國建筑、中國航空等國資背景的項目子公司，還有一類公司以華僑城為代表，持續拋售地產項目以快速回籠資金，反哺新業務資金需求。

無論出于何種目的，這些被轉讓的地產項目絕大部分都存在一個共性:持續虧損與高負債壓頂。

如北大資源正在轉讓控股子公司青島博雅置業有限公司70%股權及債權，該公司2018年一季度總資產11.8億元，總負債12.44億元，虧損458萬元。中鐵二局房地產集團正在出售旗下四家地產項目公司，其中，兩家處于資不抵債和虧損狀態，兩家未盈利。華僑城近日出售的幾家子公司亦處于虧損經營中。

中小房企賣身還債 離場者增多

每一輪調控后似乎都會出現一波股權甩賣潮。在融資渠道收緊、樓市調控持續加碼，絲毫看不到放松跡象的行業大背景下，中小房企的生存環境尤為惡劣。

據新城控股高級副總裁歐陽捷預測，無論行業整體還是企業個體，都會面臨增長“天花板”，房地產市場格局朝著“寡頭化”趨勢發展，90%的中小房企會退出地產項目。到2020年，20強房企可能將會占據市場份額的60%以上。

據北京、上海產權交易中心信息披露，22天以來，新增37家房企掛牌轉讓股權，掛牌價超過110億元，8成以上都是欲賣股退場的中小房企。掛牌價中，股權價僅占極小部分，大多數金額來自債權，即被轉讓項目企業背負的負債及利息。

這些被拋售項目布局大多還位于銷售市場比較熱門的城市，如上海、青島、武漢、江蘇、深圳、徐州、成都、重慶、西安、海南等。但資金的匱乏和債務違約壓力的逼近，令他們很難在將地產公司周轉下去，不得不通過賣股斷臂求生存。

為了能將股份轉讓出去，他們甚至不惜虧本出售，憂心的是，缺乏優質資產的項目依然很難找到下家。有一家公司就打出1元賣身的大甩賣。

據北京產權交易所公告顯示，沈陽德信利和房地產開發有限公司100%股權正以1元價掛牌轉讓，截至2018年10月30日，該公司總資產153.69萬元，但總負債卻高達4423萬元。

據了解，掛牌公司為深圳峰匯創業投資發展有限公司100%持股，而深圳峰匯背后的母公司是中國建材股份有限公司。3個月多前該掛牌公司就在尋求出售，但一直無人問津。

另一則披露信息顯示，徐州鴻成房產開發有限公司100%股權正在掛牌中，轉讓底價為4.39億元。截至2018年7月30日虧損了393萬元，總負債4.17億元。資料顯示，企業名下主要資產是4塊土地，共計約670畝土地(商業、住宅用地)，位于徐州市銅山區洞山村。已足額交納土地出讓金，暫未取得土地使用權證。值得注意的是，這4宗地塊2016年被徐州市中級人民法院查封，查封期限到2019年，屆時若無力還債存在被拍賣的可能。

這也體現了當前市場環境下小房企的生存現狀:沒有融資渠道，無力償還債務，即便取得地塊也無力開發，不得不退出市場。

而一些曾跨界地產業的企業則開始拋售持續虧損的地產項目，加速去地產化。

據上海產權交易所信息顯示，隸屬中國鋁業集團的中鋁國際(天津)建設有限公司正在轉讓其持有的天津鑫通置業有限公司100%股權及轉讓方對標的企業1.21億元債權，轉讓底價為1.78億元。

此外，金華八達集團有限公司正在掛牌其持有的金華金殿置業投資有限公司100%股權及1.62億元債權，掛牌價為3.3億元，該項目公司同樣處于虧損狀態;秦皇島福電實業集團正掛牌轉讓其持有的秦皇島大秦電力房地產開發公司100%股權及1960萬元債權，掛牌價6602萬元;蘭州倚能電力(集團)掛牌轉讓其控股的西安明威實業發展有限公司100%股權及相關債權，掛牌價3.13億元。

剝離虧損資產 賣股騰挪資金

在產權交易所排隊掛牌的房企中，不乏國企、央企背景或知名房企控股的公司，資金趨緊的情況下，他們通過轉讓旗下賣得不好、盈利性不強的項目公司，以快速回籠資金，反哺其他產業。畢竟在銷售行情出現下滑的趨勢下，出售資產相比賣房子要容易而且資金回籠更快。

“目前融資環境比較惡劣，在萬不得已的時刻，可以通過出售部分股權的方式解決資金問題。”一家中型知名房企人士透露。

進入11月份，中鐵二局正掛牌轉讓其旗下的4家地產項目公司，包括：成都中鐵置業有限公司100%股權及相關債權、都江堰市青城旅游開發有限責任公司100%股權及債權、云南丹軍綠色發展有限公司100%股權、資陽沁峰房地產開發有限公司100%股權及相關債權，但未披露掛牌價格。前兩家公司虧損，后兩家公司盈利為零。

其中，2017年，成都中鐵置業總營收1.44億元，營業利潤-2162.27萬元，凈利潤-1600.87萬元。2018年9月的財務報表顯示，營業利潤-1570.31萬元，凈利潤-1174.89萬元;期末總資產6.2億元，總負債6.14億元。

都江堰青城旅游同樣處于虧損狀態，其截至2017年末、2018年9月，凈利潤分別為1382.35萬元、-3136.62萬元。截至9月底，公司總資產4.81億元，總負債卻達5.37億元，所有者權益-5578.01萬元。

北大資源集團正掛牌轉讓其控股的青島博雅置業有限公司70%股權及債權，掛牌價未披露。資料顯示，青島博雅置業2017年、2018年一季度末，分別虧損1761萬元、458萬元;這兩個報告年度內，總資產均小于總負債，存在明顯資不抵債的現象。如一季度末，總負債達12.44億元，總資產為11.8億元。

華僑城集團更是頻繁轉讓其旗下盈利性較差的地產項目公司，如近期正掛牌轉讓海南華僑城實業有限公司100%股權及12.95億元債權，掛牌價30億元;以及上海萬錦置業發展有限公司100%股權及3.64億元債權，轉讓底價16.63億元。截至8月31日，上海萬錦置業凈虧損約971.96萬元;截至10月31日，海南華僑城實業營業利潤虧損3612.32萬元，凈利潤虧損3612萬元。

據不完全統計，今年10月以來，華僑城相繼掛牌出售位于成都、上海、海南、泰州等多個房地產項目股權，總價值上百億元。

據北京產權交易所披露，上海多倫建設發展有限公司80%股權正在掛牌中，轉讓底價為20億元。轉讓方為中建方程投資發展集團有限公司(持股80%)，隸屬中國建筑股份有限公司;被掛牌房企第二大股東為上海上城實業集團有限公司(持股20%)，被掛牌房企已持續幾年處于虧損狀態。

此外，北京中鐵諾德房地產開發有限公司(隸屬中國鐵路集團)正掛牌轉讓包頭市時代金科房地產開發有限責任公司100%股權及4.41億元債權，轉讓底價5.26億元。中鐵十六局集團置業投資有限公司正掛牌轉讓廣西京誠房地產開發有限公司70%股權及1.06億元債權，掛牌價1.42億元。恒大地產集團武漢有限公司正掛牌其控股的武漢恒大金碧房地產開發有限公司14.31%股權，轉讓底價2.68億元。這些被轉讓企業無不處于虧損和高負債狀態。

房企瘋狂甩賣資產，才剛剛開始。

易居研究院副院長楊紅旭指出，開發商此前面臨的是全國大行情，即這輪房價漲得時間長、幅度大，同時房企拿地又非常激進。調控整體趨嚴未有松動，因此在市場降溫初期，開發商感到資金緊張。預計明年一些負債率高的中大型房企也可能會出現嚴重問題。具體表現就是被迫賣掉大量股權，甚至有些會倒閉。

來源：中國房地產報

圖片來源：找項目網