今年上半年，新冠肺炎疫情使房地產行業的態度更加謹慎。房企業績分化明顯、行業融資以債為主、“房住不炒”基調不變成為上半年房地產行業的三個關鍵詞。

步入年中，隨著國民經濟運行穩步恢復，國內大小房企也漸漸活躍起來。開源證券分析師齊東表示，房地產仍是當前財政和投資的重要托底工具，政策將會處于當前“房住不炒+因城施策”的框架下，但方向和力度則會相機而變。目前，房地產銷售、區域政策、融資等方面均持續向好，在寬信用的大環境下，限價政策有所松動利好房企利潤率修復，存貨價值有望得到重估。

上市房企業績分化明顯

今年上半年，疫情攪動了整個房地產市場，隨著中報季開啟，A股上市房企開始發布2020年半年報和業績預告。

同花順iFinD數據顯示，截至8月13日，在129家上市房企中，有4家披露半年報業績，其中，僅一家歸母凈利潤同比實現增長;綠地控股、保利地產發布業績快報;另有49家房企發布業績預告，其中，業績預喜的企業不到三成。從目前披露的狀況來看，上市房企的整體業績表現受疫情影響較大，頭部房企與中小房企間馬太效應凸顯。

具體來看，在33家業績預悲的上市房企中，京漢股份和海航投資兩家企業業績跌幅最大，預告凈利潤同比最大增幅分別為負6439.29%和負5048.55%。大多數預虧企業披露的業績預告顯示，疫情造成的交房延遲、銷售額下滑、利息支出增加、減免商戶租金等成為利潤下跌的主要因素。

而以綠地控股為代表的頭部房企，其上半年盈利情況雖較2019年同期出現小幅下滑，但公司通過采取針對性措施，回款質量顯著提升，同時抓住“兩新一重”建設契機大力承攬項目，整體經營情況呈現逐季改善的趨勢。數據顯示，綠地控股上半年歸母凈利潤80.17億元，同比減少10.79%，降幅較一季度收窄6個百分點。

分析人士表示，受疫情影響，房企普遍面臨銷售難的窘境，大型房企通過采取“降價走量”“產品+服務”雙升級等策略維持營業收入的穩定，但中小房企因品牌和降價能力相對遜色，銷售業績慘淡。

值得注意的是，頭部房企的規模優勢不僅體現在銷售能力上，隨著房地產行業進入薄利時代，房企擁有更低的融資成本意味著相對更高的盈利水平。

銷售和開發投資逐步恢復

房地產和基礎設施建設是國民經濟固定資產投資中的兩個輪子。在國民經濟運行穩步復蘇的大環境下，房地產行業整體銷售和開發投資也呈現逐步恢復的趨勢。

8月6日，央行發布《2020年第二季度中國貨幣政策執行報告》(以下簡稱《報告》)，上半年，全國商品房銷售面積同比下降8.4%，銷售額同比下降5.4%。開源證券最新發布的研報顯示，今年年初以來，截至8月9日，全國32城新房累計成交面積達12144萬平方米，二手房累計成交面積3506萬平方米，兩項指標均同比減少約9%，且降幅仍在收斂，房屋成交狀況整體向好趨勢不變。

觀點指數表示，以35家發布銷售目標的房企作為樣本，近九成房企未能在年中實現銷售目標的一半。不過隨著房地產市場恢復和房企三四季度推出貨值增多，預計下半年將迎來銷售高峰期，完成全年銷售目標依舊具有上升空間。

在市場對房企下半年銷售預期轉好的同時，房地產開發投資也走向復蘇?！秷蟾妗凤@示，上半年，全國房地產開發投資6.3萬億元，同比增長1.9%，增速較一季度提高9.6個百分點。其中，住宅開發投資累計4.6萬億元，同比增長2.6%，增速較一季度提高9.8個百分點，占房地產開發投資的比重為73.8%。

從房企拿地積極性來看，上半年，不少城市放寬競拍規則，供應優質地塊，吸引房企舉牌拿地。觀點指數發布的“1至6月中國房地產企業新增土地儲備排行”顯示，碧桂園、綠地控股、中國恒大、新城控股、中南置地均實現“納儲”千萬平方米。觀點指數表示，預計下半年，房企在土地市場的投資意愿依然強烈，主要集中在二三線城市核心區域的優質地塊。

值得注意的是，雖然行業整體有恢復跡象，但不可忽視的是，疫情打亂了房地產行業持續改善的資產負債結構，房企依然普遍面臨較大的經營壓力，確?，F金流的安全是許多房企的首要目標。

今年下半年，房地產行業還將迎來償債高峰期，數據顯示，今年7月至12月，合計有4122.79億元的房地產公司債務到期，其中，7月和8月合計有1500.67億元。業內人士表示，債務到期將會成為房企面臨的重要挑戰。

“房住不炒+因城施策”

疫情之下，房企生存面臨重重考驗。今年以來，房地產行業政策層面頻頻發聲，穩地產仍是穩經濟的重要壓艙石。

7月30日召開的中共中央政治局會議再次強調要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。8月6日，央行發布《報告》提出，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度。

在穩地產的基礎上，今年以來，地方政策出臺頻率較高，政策更加精細化。具體來看，不同地區政策調控方向不一，因城制宜。其中，地方寬松政策主要以人才新政方式體現，蘇州出臺人才優購房新政，高新區項目(獅山街道試點)需抽取不多于當期40%建面的房源作為優購房。在政策收緊方面，阜陽停止向購買第三套及以上住房發放公積金貸款;?？诖驌粑姹P惜售、饑餓營銷等違規行為，進一步規范房地產市場秩序。

齊東表示，政策方向不變，重申“房住不炒”定位，同時“實施好房地產金融審慎管理制度”意味著遏制資金違規流入樓市仍是監管重點，穩住存量、嚴控增量。預計未來行業政策仍然維持中央“房住不炒”與地方“因城施策”的動態平衡。

來源:金融時報-中國金融新聞網

圖片來源：找項目網