在以增資擴股方式掛牌兩個月后，招商蛇口位于湖北宜昌、江蘇太倉的兩項地產項目，迎來平安旗下深圳市創挺企業管理有限公司(以下簡稱“深圳創挺”)和深圳市招平弘宇投資中心(以下簡稱“深圳招平弘宇”)的身影。

據不完全統計，從去年至今，招商蛇口已出售或正在掛牌的資產至少有17項，出售主體均為招商蛇口旗下子公司的股權。對應資產，一類是一線城市的商辦物業，一類是二三線城市住宅項目。

重組后招商蛇口將戰略定位在社區開發與運營、園區開發與運營、郵輪產業建設與運營三大業務，今年上半年實現營業收入166.87億元，同比減少20.49%。

對應的是，社區開發與運營業務的營收占比在下降，而園區開發與運營、郵輪產業建設與運營在營收占比在提升。由于園區開發與運營、郵輪業務投資回報周期較長，開發銷售仍將是招商蛇口重要利潤來源。

招商蛇口表示，轉讓子公司股權更多時候是出于合作開發的考慮，合作開發不僅能整合合作方優勢，也能有效降低風險。公司在經營方面會根據不同城市、不同項目的具體情況綜合考慮獨立開發與合作開發的可能性，以及平衡好利潤最大化與快速去化現金回流等問題。

核心城市商辦物業

這并非招商蛇口首次出售旗下資產。從2018年至今，招商蛇口已經出售或正在掛牌的資產至少有17項。

去年年招商蛇口出售資產11項，涉及子公司17家，其中房地產相關項目10個，全部位于上海、北京、深圳、廈門、南京等一二線城市。

今年以來，招商蛇口又陸續披露了6項已經出售或計劃出售的資產，除了湖北宜昌、江蘇太倉兩個項目外，還有4個為西安、杭州、珠海等城市的地產項目。

這些被出售的地產項目，如果從類別上來劃分，第一類當屬位于核心城市的商辦物業，這類存量項目前期投入大，沉淀大量資金，投資回報周期漫長，不利于業績表現。招商蛇口運用資產證券化、增資擴股等轉讓方式，實現商辦物業的“輕裝上陣”。

最為典型的一筆交易發生在2017年11月，招商蛇口將包括上海招商局大廈、上海招商局廣場、北京招商局大廈在內的三項商辦資產打包出售給地產基金 Super Alliance Real Estate Partners L.P.。

該地產基金由招商蛇口和太盟投資集團按1：4的出資比例在開曼群島聯合設立，整體規模16億元，招商蛇口以3.2億元持股20%，太盟投資則出資12.8億元，持有80%的權益。

從公告的評估數據來看，截至評估日2017年5月31日，上海招商局大廈、上海招商局廣場、北京招商局大廈三項資產合計產生的營業收入約1.02億元，凈利潤約5127萬元。

將項目部分轉讓給地產基金，招商蛇口實現了在三個商業項目重資產變現。招商蛇口表示，未來將會有更多合適的項目復制這一模式，并綜合運用地產私募基金、REITS等全生命周期的資本通道，促進持有型物業周轉，實現資源有效循環。

這筆交易最終在2018年3月底完成，股權轉讓對價為45.57億元，實現轉讓收益凈額35.09億元。2018年這筆交易確認的遞延收益為5.25億元。僅憑3.2億元的投資，招商蛇口撬動了35億元的經營利潤。

除了打通商業資產退出途徑，對于開發階段的商辦物業，招商蛇口以轉讓項目股權方式引入資金。去年11月，招商蛇口將旗下四家子公司——深圳市太子灣商融置業有限公司和深圳市太子灣商泰置業有限公司各49%股權，深圳市樂藝置業有限公司和深圳市商啟置業有限公司各51%股權，通過增資擴股的方式轉讓給中集集團旗下四家子公司。

四家子公司主要資產位于深圳市蛇口自貿區太子灣宗地K202-0014分宗而得的四塊土地。2011年招商蛇口以64.39億元底價獲得該四幅土地，總用地面積69.8萬平方米，總建面170萬平方米。土地用途為綜合商業服務業設施用地、倉儲用地、港口碼頭用地及居住用地，樓面地價約3788元/平方米。

根據去年11月資產評估報告，截至評估基準日2017年10月31日，這四塊土地處于前期設計和地下部分樁基礎施工或規劃設計階段，均未正式開發建設。而招商蛇口為這四宗地已經付出5.19億元的收購成本，以及5.71億元的前期成本。

通過出售項目一半股權，招商蛇口收獲了約63.2億元交易對價。在增資擴股后一個月，招商蛇口太子灣項目開盤，推出辦公、商業、商務公寓等產品，均價8.2萬元/平方米。

二三線住宅項目

招商蛇口轉讓的另外一類資產是位于二三線城市住宅項目。

招商蛇口稱，轉讓這類項目是出于合作開發的考慮，合作開發不僅能整合合作方優勢，也能夠降低風險。

從轉讓方式上來看，今年出售的6項住宅資產中，有4項通過增資擴股，引入股權比例均為50%左右。今年7月份，湖北宜昌項目向深圳創挺轉讓49%股權，募集不少于5.85億元的資金;江蘇太倉項目向江蘇五洋房產有限公司和深圳招平弘宇分別轉讓30%和19.9%股權，合計募資2.99億元。

根據公告，宜昌和太倉募資主要用于項目地塊的開發建設，包括但不限于支付項目開發工程款、前期費用、營銷費用、管理費用、財務費用及相關稅費等，同時也將用于償還公司的部分股東借款，補充流動資金。

太倉科教新城項目地塊于去年11月被招商蛇口以6.99億元拿下，土地用途為普通商品住房用地，目前處于施工圖設計完成階段。從規劃效果圖來看，招商蛇口為項目規劃了小高層和多層洋房等產品。募集資金的用途是補充流動資金，擴大公司經營規模。

據了解，早在拿地之前，招商蛇口已經與合作方溝通好合作操盤。但為了操作更為簡單，前期招商蛇口先自行拿地，隨后再進行項目公司股權轉讓。

去年三項住宅資產全部以協議轉讓方式轉讓。比如去年6月，招商蛇口通過協議轉讓出售了旗下福建中聯盛房地產開發有限公司50%股權。福建中聯盛持有廈門保利招商海上五月花項目，這原本是招商蛇口與保利的合作開發項目，此前招商蛇口與保利在福建中聯盛分別持股50%。在將所持股權悉數轉讓給保利(福建)房地產投資有限公司之后，招商蛇口徹底退出該項目，這筆交易產生的投資收益約705.35萬元。

一名上市房企的投資負責人透露，協議轉讓與增資擴股兩者之間的區別體現在，協議轉讓存在涉稅問題，溢價部分通常要繳納25%所得稅，但增資擴股不存在所得稅等成本。“如果從工商變更、政府手續、資金通道等角度來說，協議轉讓與增資擴股在回籠現金速度上差不多，增資擴股操作相對會更便利一點。”該負責人稱，房企采取協議轉讓，有時候會起到剝離或退出某項資產的作用;而原股東如果的確需要保留股權，一般會在實操過程中選擇增資擴股模式，同步約定資金和利潤分配的方式和時間，以規避股權涉稅問題。

一邊是頻繁出售旗下公司股權，一邊則是繼續布局新投資。2019年中報顯示，今年上半年，招商蛇口通過招拍掛新增項目29個，擴充項目資源計容建筑面積383.31萬平方米，其中一二線城市的投資額占比近90%;此外，招商蛇口還在加大項目合作力度，完成深圳石巖艾美特、鄭州馬賽等項目的收購。

在最新發布的8月份銷售簡報中，招商蛇口新增了11個項目，大部分位于鎮江、嘉興、溫嶺、海門等三四線城市。“無論是一二線城市，還是三四線城市，只要市場供求關系健康，就存在機會。一二線城市人口數量、經濟總量更大，市場更為穩健;但三四線中也不乏經濟發展水平較好、希望改善居住條件的城市。”招商蛇口稱，在項目層面傾向于分散化投資、在不同類別的城市間組合投資，實現風險與收益的平衡。

回流現金

自從重組上市以來，招商蛇口的戰略版圖定位在城市和園區綜合開發運營服務商上面，主要業務不止局限于房地產開發業務，而是聚焦在社區開發與運營、園區開發與運營、郵輪產業建設與運營三大業務上。

從過去兩年的財務數據來看，社區開發與運營貢獻的營收占比分別為90.92%、89.14%，園區開發與運營的營收占比為8.29%、10.22%，而郵輪產業建設與運營的營收占比連年達不到1%。

社區開發與運營一直是招商蛇口主要收入來源。今年上半年社區開發與運營占比下降至77.83%，園區開發與運營營收占比上升至20.76%，郵輪產業建設與運營的營收占比提高到1.41%。

招商蛇口將這一階段的轉型升級稱為“進入調整期”，從中期來看，園區的有效拓展，可以為社區板塊提供充足的、更有競爭力的土地儲備，提前布局的郵輪業務也可以為社區板塊增強獲取城市綜合體的能力。

今年上半年，招商蛇口實現營業收入166.87億元，同比減少20.49%。實現凈利潤 48.98億元，同比減少31.17%。

對于招商蛇口而言，如何提高盈利水平是一項重要任務。“賬面利潤要好。”一位曾在招商蛇口工作的員工透露。

一名接近招商蛇口人士透露，從去年開始，快速回流現金已經成為招商蛇口的強制要求。“每個月各個城市公司都要考核銷售和回款，這是前所未有的。”

2018年以及2019年中期業績報告顯示，2018年，招商蛇口經營活動產生的現金流量凈額約104.78億元，同比增長306.97%，主要是因為銷售回款增加。而今年上半年，招商蛇口經營活動產生的現金流量凈額約60.63億元，同比增加192.11%，同樣也是因為銷售回款增加。

招商蛇口方面表示，從傳統發展模式轉向綜合發展是兼顧短中長期業務發展需要，將通過快周轉、階段性持有運營和長期持有運營三類項目比例的合理配置來實現公司經營性現金流的平衡。

除此之外，提高賬面利潤的另一“突擊”途徑是通過出售資產來獲得。去年全年，因整體轉讓資產收益及聯合營公司投資收益同比增加，招商蛇口的投資收益就增加到約65.48億元，同比增加125%，占去年歸母凈利潤的42.97%。

招商蛇口在回復中指出，在經營方面會根據不同城市、不同項目的具體情況綜合考慮獨立開發與合作開發的可能性，平衡好利潤最大化與快速去化現金回流等問題。

來源:經濟觀察報

圖片來源：找項目網