連日來，多家央企密集轉讓旗下房地產項目股權引起市場熱議。

據藍鯨房產不完全統計，2019年5月份以來，各大產權交易所披露名單中，共有18家央企房地產公司掛牌轉讓旗下項目。其中，既有中化集團等主業包含物業開發的大型多主業集團，亦有曾出現在“退地令”上的非地產主業央屬企業。

關于央企轉售項目的原因眾說紛紜，而在樓市調控政策長期收緊之下，房地產行業未來是否依然是一門“好生意”?再次成為各界議論的焦點。

18家央企密集轉讓項目資產

今年以來，房地產行業經歷過銷售“小陽春”，也上演過“搶地潮”，但市場整體增速較去年同期有所下降。據克而瑞數據顯示，今年前5個月百強房企實現銷售規模接近3.5萬億元，但4.1%的同比增速較2018年同期的33.5%表現仍相形見絀。這或意味著，企業的生存現狀正在加速向兩極化演變。

隨著近期多家央企密集出讓項目股權，業界更加重了對市場下行壓力的擔憂。據藍鯨房產不完全統計，5月份以來，共有18家央企對房地產附屬公司及項目公司股權進行轉讓(包括正式披露和預披露項目)，涉及標的項目28個，數量等同今年1-4月央企轉讓項目總量，呈現出明顯的加速態勢。

進一步梳理發現，在上18家央企中，保利集團、中化集團、招商蛇口、華僑城、中糧集團5家為此前國資委確定的16家房地產主業央企，際華集團、中航工業集團2家屬于國資委認定的可保留地產業務的非房地產主業央企，除此之外，剩余11家央企均在“退房令”(78家被要求退出房地產項目的央企)的限制范圍。

對此，市場出現兩種推測，一是相關部門近期正在加大推行“退房令”，再則，這或與國資委要求央企調整負債率有關。

從擬轉讓的具體標的資產情況來看，處于“退房令”限制范圍的央企轉讓標的多數為產品銷售殆盡的老項目公司，而轉讓價格也相對較低。例如，中國中車、中船集團、中國鹽業、中國電子等央企5月份以來所轉讓的附屬公司，掛牌價格均不足千萬元，且上述股權被擺上貨架的公司在今年一季度出現虧損亦是普遍現象。

需要注意的是，誕生于2010年3月的“退房令”便是在央企于土地市場過度活躍的背景下推出的，彼時該舉措也被視為規范房地產市場的重要一步。在此背景下，多數業內人士認為，央企頻繁掛牌出讓項目動作也或與近期“退房令”的趨嚴態勢有關。

易居研究院財經評論員嚴躍進對藍鯨房產表示，相關部委雖然沒有明文發布，但5月份央企項目的頻繁轉讓，不排除是“退房令”的繼續收緊，即從企業改革和整頓角度看，相關部委會督促非地產主業央企加快退房。

此外，際華集團、中航工業集團兩家“可保留”地產業務央企近期亦在積極轉讓地產項目，而原因亦與“退房令”似有相關。例如，際華集團在公告中涉及近期掛牌轉讓邢臺誠達房地產開發有限公司股權時，便提及了“為貫徹國務院國資委關于中央企業聚焦實業、突出主業的要求。

“非地產主業央企退房一方面利好市場公平競爭環境的創造，另一方面通過甩掉此類物業，也利好其輕裝上陣，進而改善經營質量。”嚴躍進進一步表示。

轉讓項目降負債、強化現金流

除了“退房令”的壓力外，多家央企密集出讓項目背后，或也與強化現金流，調整產品結構有一定關系。例如，未在“退房令”范圍的中化集團、華僑城集團等也在近期通過掛牌項目，調整結構。

從轉讓項目的權益及底價來看，近期央企轉讓地產附屬公司的重頭戲仍落在5家主營地產業務的央企之上，其中，中化集團在近期掛牌5家項目公司股權，在附屬于中國金茂的4家項目公司中，長沙鼎茂100%股權、北京茂豐28.56%股權兩家項目公司掛牌價分別為11.45億元、5.3億元;而尚處于預披露階段的北京昊遠34%股權、天津北方澤茂100%股權亦分別持有10億元左右權益土地資源。

對此，嚴躍進分析認為，不排除部分央企通過項目轉讓，回籠資金進而改善上半年現金流的可能。

事實上，一直以來，“降杠桿”被視為國企改革繞不開的問題，同時，監管部門對于負債率的要求亦越發明確。在2018年年初，國務院國資委便提出，到2020年前中央企業的平均資產負債率再下降2個百分點。

需要注意的是，在2018年這個提出降負債率目標的首個年份中，全國多數央企均較好的完成降杠桿任務，根據國資委數據顯示，截至2018年年末，央企平均資產負債率同比下降0.6個百分點至65.7%，向2020年下降2%的3年目標穩步推進。

但也有部分房企出于“抄底”心態加大拿地力度，導致部分土地溢價率出現明顯升高。在此背景下，個別央企開發商也出現了負債率短期大幅攀升的情況。其中，招商蛇口產負債率在2016年不足70%的基礎上不斷上行，在2017年增至72.11%后，在2018年進一步上漲2.17%，達到了74.28%。

而招商蛇口近年來負債率的提升亦并非個例，包括中國金茂、保利地產等央企資產負債率同樣逐年增長。

值得一提的是，監管部門對于央企的日常運營亦有要求，在今年年初，國資委主任肖亞慶曾明確表示，“高負債企業不能實施推高負債率的項目。”此外，國資委研究中心研究員周麗莎也曾向媒體透露，今年年初，國資委對央企的負債率要求有所調整，包括對房地產、煤炭、有色金屬等去產能的產業，都做了負債要求，對前期負債偏高的企業會重點管控。

可以看到，在國資委3年降負債目標期限將近過半的當下，央企開發商“降杠桿”的訴求正逐漸增大。

加速調整產品結構，央企帶頭走“穩健”之路

對于資金實力雄厚、融資渠道通暢的央企而言，除了強化現金流之外，對利潤率也有更高要求。例如，中國金茂便將近期轉讓項目的部分原因歸于對資產質量的要求。中國金茂表示，“拿地之前合作雙方都有協議，如果價格超過任何一方董事會的授權，那么合作就自行解除。由此來看，部分央企或并非將規模作為首選，而是將尋求高利潤視為新的選擇。

克而瑞數據顯示，2018年房企整體加權平均凈負債率下降了3.95個百分點至85.15%，在2017年大漲過后出現明顯回落走勢。而在2018年房企發布年報時，包括陽光城、融信集團等在內的諸多房企均明確提出2019年將進一步降低杠桿率。

克而瑞總經理林波向藍鯨房產表示，房企降杠桿是基于兩個方面的考量，一方面，許多在經營上沒有很大問題，但因為負債過高導致凈利潤下降的企業，有通過主動去杠桿改善利潤率的需要;另一方面，也有部分企業是基于政策壓力而被動去杠桿，在融資管控開始趨向嚴格的背景下，難以借新債而出現杠桿率下降的情況。

與行業整體降杠桿、提利潤相伴的是，近年來，樓市調控機制的變化，正在從短期調控向長效機制轉變。住房制度、調控政策的目光更為長遠，勢必對開發商也有更高的要求。

在2016年房地產市場明確了“房住不炒”的定位后，房地產長效機制已先后經歷“加快建立”、“構建”等多個階段，并終于在今年迎來房地產平穩健康發展長效機制“穩妥實施”的落實階段。

體系建設方向上，長效機制既要房價保持穩定避免大起大落，同時，亦要求加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

對此，有不愿具名的業內專家向藍鯨房產表示，長效機制對供應端的把控更為全面，亦對市場端的需求、房價以及居民收入匹配度提出了更高要求，這促使房企必須積極調整自身業務，匹配多層次的市場需求，從而推動行業平穩健康發展。

不過，也有業內人士認為，從購房需求上，房地產市場“黃金時代”雖已遠去，但未來結構紅利仍然存在?？臻g機構創始人楊現領曾表示，受益于城鎮化快速發展，在2030年前，房地產行業存在一波由近2億城鎮人口流動帶來的紅利。

可以看到，在新型城鎮化的推動下，房地產市場整體發展空間依然存在。在近年來較為有效的調控措施下，房企寄托于房價上漲，加杠桿“蒙眼狂奔”的年代已漸行漸遠，取而代之的是，在“房住不炒”的基調下，與實際需求相匹配，以更高資產質量打造的平穩健康長期發展道路。

一直以來，央企作為國民經濟的重要支柱，在各行各業的長期發展中均處于引領地位，而本次央企去杠桿、調結構的推進，最終將為房地產行業發展帶來怎樣的引導與借鑒作用，藍鯨房產將持續關注。

來源:同花順財經

圖片來源：找項目網