央企中航剝離旗下地產資產的漫漫長路，又往前邁了一步。

2019年6月10日，北京產權交易所信息顯示，中航里城(香港)有限公司掛牌轉讓蘇州蘇航置業有限公司100%股權，轉讓底價22.8億元。

掛牌公司旗下共有兩處位于江蘇蘇州的地塊，土地面積超27萬平方米，地塊由標的公司于2015年6月分別以10.6億元以及16.7億元競得，溢價率分別為65.62%及66.07%。

據悉，項目曾于6月3日在北京產權交易所進行產權轉讓信息正式披露，但隨后于6月6日終結，短短四天后又“上線”。有知情人士透露，目前已有不少意向方進行蘇州項目的接洽，但“問得多，后期跟進的少”。

中航系此類的資產剝離并不少見。2016年以來，中國航空工業集團開始大刀闊斧剝離房地產業務，中航里城、中航萬科、中航地產等房地產平臺或部分資產均成功出售;然而，其手上仍有諸多資產尚需處理，甚至不乏出現無人接盤的尷尬境地。

蘇州資產22億掛牌

6月10日，北京產權交易所信息顯示，中航里城(香港)有限公司掛牌轉讓蘇州蘇航置業有限公司100%股權，轉讓底價22.8億元，預披露時間為6月10日到7月5日。

據觀點地產新媒體查閱獲悉，蘇州蘇航置業為國有控股企業，成立于2015年7月31日，法定代表人為趙玉成，由中航里城(香港)有限公司持股100%。

公告信息披露，2018年度，蘇州蘇航置業營業收入12.39億元，營業利潤2.66億元，凈利潤2.17億元，負債總計31.09億元。截至2019年一季度末，標的公司營業收入為10.82億元，營業利潤636.76萬元，凈利潤633.76萬元，資產總計34.37億元，負債總計19.46億元。

更令人關注的是，標的公司旗下所持有的資產如何。

據悉，標的公司持有位于蘇州吳中區木瀆鎮壽桃湖路東側、漁洋街南側以及湖路東側、玉山路北側的兩宗，編號分別為蘇地2015-G-14號以及蘇地2015-G-15號地塊，總土地面積超27萬平方米，由中航里城于2015年6月摘得。

其中，蘇地2015-G-14號位于蘇州吳中區木瀆鎮壽桃湖路東、漁洋街南，成交總價10.6億元，成交樓面價為9228元/平方米，溢價率為65.62%。蘇地2015-G-15號位于蘇州吳中區木瀆鎮壽桃湖路東、玉山路北，成交總價為16.7億元，成交樓面價為9285元/平方米，溢價率為66.07%。

資料顯示，兩宗地塊位于均蘇州新區獅山商圈與木瀆核心商圈交匯處，交通便利，規劃容積率1.1。知情人士透露，目前G15地塊已完工，處于開發銷售狀態，而G14地塊尚未開發。

綜合上述條件來看，蘇州兩項目地塊尚屬于優質資產的行列。不過，目前來看，轉讓的過程并不完全順利。

觀點地產新媒體了解，該標的公司最早在6月3日掛牌。相隔幾天，北京產權交易所于6月6日公告稱，其于當日收到轉讓方的申請，根據北京產權交易所《企業國有產權轉讓中止和終結操作細則》的相關規定，現終結該項目。

但僅過4天，項目再次掛牌轉讓，對比而言轉讓條件及價格并無變化。

對于標的接洽情況，知情人士向觀點地產新媒體表示，目前已有托底方，但總體而言“問得多，后期跟進的少”。

讓“接盤俠”卻步的，往往與價格相關。該人士證實了這一點：“一些(意向方)已經接洽過、簽署過保密協議文件，但其中60%、70%的人還是覺得價格高了一些。”

此外，據其透露，還有一些買家則是因為不具備相應的外資能力而放棄投標，“如果后續成交，標的項目的價款全部是不通過交易所層面劃撥的，而是直接轉到轉讓方指定的香港或境外賬戶。”

這也意味著，相比于一般資產購買，中航里城(香港)旗下標的要求接手方應設立境外賬戶，且開戶后賬戶須有一定的資金，“需要確定接手方有一定的外資實力、能力”。

而對于中航里城(香港)掛牌轉讓該資產的原因，則顯而易見。“中航集團要求清理，地產不屬于它們的主業業務。”該人士指出。

中航系整合進行時

剝離資產，已是中航系這幾年的常規操作。

據悉，中國航空工業集團是由中央管理的國有特大型企業，設有航空裝備、運輸機、通用飛機、航空研究、飛行試驗、貿易物流、資產管理、金融、工程建設、汽車等產業板塊。其中，地產業務主要集中在中國航空技術國際控股有限公司(簡稱“中航國際”)旗下的公司。

中航剝離地產業務從2016年拉開序幕。當年，在不以房地產為主業的央企退出房地產業務的背景下，中航工業成為需要將房地產業務劃轉出去的央企之一;旗下中航國際在地產與酒店業務的投資企業包括中航里城、中航地產、中航國際瑞賽、中航萬科等。

據當時中航工業集團表示，旗下地產業務已形成年收入近200億元、利潤20億元左右的產業規模，但由于政策、市場環境等原因，中航工業下決心主動退出，將地產業務整體剝離。

中航地產業務迎來的第一個“大財主”便是保利集團。2016年7月，保利地產和中航地產雙雙公告，中國保利集團、中國航空工業集團正在籌劃關于所屬地產相關業務資產的重組整合方案，由此拉開兩家央企的整合帷幕。

簡而言之，按照最初雙方的框架協議，交易范圍為中航工業集團直接或通過下屬公司持有的房地產開發業務平臺公司和項目公司的全部股權，以及中航工業持有的天津瑞賽投資發展有限公司100%股權，而這些潛在交易事項涉及房地產項目約70個左右。

但隨后，保利并沒有將這70個項目全盤接下。2016年，保利以合計20.3億元的價格分別收購中航地產下屬8個房地產項目公司、1個在建工程，增加待開發資源140萬平方米;2017年，保利完成中航集團旗下11個項目收購，新增規劃容積率面積近538萬平方米，其中的交易事項包括中航里城80%股權。

也就是說，目前為止保利只接納了20個資產項目，仍有部分項目需要中航再處理。

中航不得不加快地產業務的處置步伐，而2018年是其加速剝離的一年。據中航工業集團彼時表示，2018年將進一步優化業務結構，加快包括房地產開發業務在內的既定業務的退出。

去年伊始，中航陸續將一些地產資產成功剝離。

其中，1月份，中航國際控股聯合中航國際，將其持有中航萬科有限公司合計60%的股權，以23.48億元價格出售給橫琴中長勝啟航投資中心(有限合伙)，旗下資產包括位于重慶約21萬平方米的土地儲備及位于重慶、寧波、廣州、佛山等地約118萬平方米建筑面積的已建物業。

同樣于1月，中航國際完成航發投資的股權過戶工作，恒大正式成為持股80%的大股東，成交價為176.5億元，溢價率高達約73.7%，資產包包括中航里城國內13座城市的16個項目。

此外，在中航善達(前身即中航地產)部分資產剝離至保利、聚焦物業資產管理業務之后，于今年4月份，招商蛇口發布提示性公告顯示，公司正在籌劃以現金方式協議受讓中航國際控股持有的中航善達22.35%股份，并以持有的招商物業100%股權認購中航善達非公開發行股份。受讓中航國際控股所持股份后，招商蛇口將成為中航善達第一大股東。

同月，成都中航城項目終于迎來了“新東家”。經歷多次轉讓無果后，轉讓底價一度下調，最終于4月11日，中航旗下成都瑞賽持有的成都聚錦權益及出售北京瑞賽持有的權益及權利以22.14億元轉讓予成都房企藍光發展。

資產長尾處置漫途

可以看到，諸如中航里城、中航萬科、中航地產、成都中航城等房地產平臺或部分資產已成功出售，然而其它則遠那么幸運。

包括此次掛牌轉讓的蘇州蘇航置業的母公司——中航里城(香港)有限公司，也是面臨了無人接盤的境地。

觀點地產新媒體了解，早在去年1月，中航國際(香港)集團有限公司將其持有的中航里城(香港)有限公司80%股權及相關債權事項在北京產權交易所掛出。據悉，中航里城香港公司分別由中航國際(香港)集團有限公司、里城地產顧問有限公司持有80%、20%股權。

中航里城(香港)旗下僅有兩個資產項目，包括蘇州蘇航置業有限公司(蘇州木瀆項目)、重慶航翔置業有限公司(重慶湖廣項目)。

彼時，市場預測，中航此番剝離的香港資產，或將繼續由保利地產接手。但隨后，并無接手消息傳出。

而據資料顯示，于去年5月，中航國際(香港)董事會審議決定，委托中航城投資對中航里城(香港)有限公司及其下屬蘇州、重慶項目資產進行管理，委托至項目轉讓交割完成。

這也意味著，中航里城(香港)掛牌并沒有成功，沒有賣家接手。時隔一年后，中航里城(香港)將其旗下蘇州資產單獨剝離，從“整售”變成了“散售”。

看起來，中航似乎放棄將整個中航里城香港平臺進行轉讓，而是單獨將旗下資產進行打包賣出。而下一步，是不是重慶項目也會掛牌?

“后續還會掛牌重慶項目，但時間不確定，這些資產都會陸續出讓掉的。”中航知情人士證實稱。據了解，重慶項目位于重慶市渝中區下半城，緊鄰朝天門及白象街，規劃區周邊歷史資源豐富，項目計容建面約18.4萬平方米，但目前尚處于規劃設計中。

剝離過程受挫的不止中航里城(香港)平臺。

其中，在進行正式掛牌的一年后，2018年8月16日，中航國際控股旗下廣東國際大廈實業有限公司75%股權迎來了信息披露結束日期，沒有收到意向受讓方。據悉，標的公司持有資產為曾是中國第一高樓、俗稱“63層”的廣州老地標廣東國際大廈，位于廣州越秀區。

而據觀點地產新媒體查閱工商信息獲悉，目前，廣東國際大廈仍由中航國際持股75%，由中航信托股份有限公司持有余下25%，則廣東國際大廈仍未剝離成功。

另一個重要的中航地產資產是深圳中航置地。

最早于2018年11月19日，北京產權交易所披露公告，深圳市中航置地開發有限公司100%股權于近日掛牌，底價為11億元。轉讓方為中國航空技術深圳有限公司，中航國際為其最終受益100%股東。

截至2018年10月31日，深圳中航置地營業收入為0，凈利潤為負874.64萬元，總資產2.97億元，負債總計3.82億元。

有消息指出，深圳中航置業旗下資產為位于北京的一處四合院，面積較大;而有中航地產消息人士透露，深圳中航置地股份出讓后，中航國際旗下的地產業務所剩無幾，該出售可稱得上是中航集團剝離地產業的掃尾工作。

但是，自掛牌以來，于今年1至6月，深圳中航置業頻繁中止，中止次數多達6次。

目前來看，中航系旗下仍有部分資產處于棘手、尷尬狀態，處置之路仍長途漫漫。早在去年，便有知情人士向觀點地產新媒體透露，國資委要求，中航工業集團旗下房地產業務要在“今年年底之前清理完畢”，若未能按時完成剝離，那“明年還得接著退”。

據中航工業集團年報表示，2019年，集團將持續推進地產業務剝離，預期將形成一定的投資收益。

來源:觀點地產新媒體

圖片來源：找項目網