討論房地產現在的慘狀，成了近期的一個熱點話題，感覺房地產似乎是要窮途末路了，表現在三個方面：

一是政治局730會議重申了堅持房地產調控的腔調，堅持住房不炒。同時期西安、大連、杭州等城市紛紛加碼樓市調控政策。讓部分寄希望于房地產調控很快會放松的人，幻想破滅，房地產行情急轉直下。

二是融資渠道的收緊。從銀保監會23號文嚴控地產前融，到后來發展到嚴控地產信托業務，房地產融資的渠道被進一步收緊。近期，泰禾集團發布公告，其境外全資子公司Tahoe Group Global (Co.,) Limited已在境外完成4億美元的企業債券發行，并在新加坡交易所掛牌，票面年息15%，債券期限為3年。這么高的利息，甚至高過了國內正常的平均融資水平，不禁讓人咋舌。但是現在這種高成本的境外融資也不行了，隨后國務院辦公廳就發布了一個新的文件，約束境外融資。來感受一下高層的意志：

這個文件就傳達了一個信息，乖乖在國內，海外融資你們也休想!!!!

三是土拍市場競爭慘烈。去年以來，大部分公司都制定了沖規模的宏偉目標，100億的要上500億，500億的要上千億，土拍市場的戰況異常慘烈。很多公司的投資總都在跟我說今年的拿地任務才完成了兩三成，一二線城市的土地拍不到，三四五線城市風險太大不敢拿，成為常態。很多公司的城市公司因為沒項目，面臨被兼并裁撤的風險。中小型房地產公司則面臨被直接兼并的窘境，今年頻繁爆出的房企破產潮就是明顯的信號。

理解房地產的現狀，要充分揣摩高層的決心和底線

就目前各項政策表達的信號來看，房地產調控將會成為常態化，長期化的現象。究其原因，是因為房地產現在確實成了一個尾大不掉的問題，我們來看一個圖：

圖片反映的是美國、日本、香港、中國大陸在近30年名義GDP與房地產市值總額之間的比值。單純從數據分析來看，1990年日本的房地產市值與GDP比值達到了3.72的峰值，然后泡沫破滅，經濟長期衰退;香港1997年3倍的峰值，然后泡沫破滅爆發了亞洲金融危機;美國2008年在1.78倍的峰值爆發了經濟危機，從而影響全球經濟衰退。

而我國目前房地產市值與GDP比值是多少呢?3.8倍!這還只是2016年的水平，目前的情況可能更高。

房地產經濟的過度膨脹帶來一系列的風險：一是最壞的情況導致泡沫破滅，爆發經濟危機，經濟持續衰退;二是大量占用金融資源，導致實體經濟及制造業長期得不到關鍵的資金;三是房價必漲的預期導致全民炒房，居民負債高企，社會消費和其他投資得不到發展。車市和股市的低密，充分反映了這個問題。四是整個經濟房地產化，辛辛苦苦干實業的，還不如炒房賺的錢多，整個社會的創造力，創新力會收到影響。

從2008年美國金融危機開始之前，我國的居民綜合負債率在20%以下，房地產屬于總體可控的范圍，很多學者坦言在2008年以前調控房地產，建立房地產的長效機制，是最好的時機。但是2008年金融危機的爆發，穩增長成了壓倒一切的重點，中國進入了一個加杠桿，依靠全社會舉債的模式來發展經濟的狀態，截止到2017年年底我國居民的綜合負債率已經達到了50%以上。

靠舉債，高杠桿來發展經濟的模式，已經走到了盡頭。而且風險累計，金融系統風險不可控因素在增加，近期高層一直在強調嚴控金融風險。

靠舉債來發展的道路是走到盡頭了，美國的金融危機就是例證。未來的經濟發展，一定是要靠創新驅動，靠技術的進步和生產效率的提高開驅動。所以高層近兩年的主要調控內容就是，嚴防金融風險，穩杠桿(降杠桿基本上不可能，只有先穩住，讓時間來化解風險)，減稅降費增加居民收入，鼓勵創新驅動。

回到正題，房地產還有未來嗎?答案是肯定的。有以下方面能佐證房地產的未來預期：

一是我國的城市化水平還不到60%，按照國際通行標準，一個成熟發達的國家城市化率都是在76%以上(如下圖)，按照城市化水平每年提高1個百分點的速度，我們國家的房地產穩定發展期保守估計還有十年的時間。但是這個也是有地區差異的，在基本上已經接近發達國家水平的北上廣深，不到十年，在廣大中西部地區，還有10-15年的時間。

二是舊改、改善需求的空間有待挖掘。雖然2012-2017年階段性大規模的棚改已經結束，但是接下來精準的棚改還會持續進行。還有就是現在有很大部分住宅竣工的年代都在二十年以前，特別是以前全國推行的“7090”政策，未來提質改善的需求會成為主流，這是未來房地產平穩發展的基礎。

三是城市群概念方興未艾。政治局歷次會議已經多次提及了城市群發展的概念，縱觀國際經驗而言，城市群的發展是城市化發展到中后期階段后的必然道路。我們國家的城市群概念提出不到十年的十年，大都市圈發展的紅利還遠遠未被挖掘，很多房企現在都在重倉布局各大城市群周邊的區域，搶灘未來發展的熱點區域。

四是房地產專業化、金融化的發展還未開始。就美國現狀而言，經過一百多年的發展，美國的房地產到現在仍然是國民經濟支柱產業，只是結構跟我們不一樣。目前美國上市房企分為三類，地產開發商、REITS、地產服務商，其中地產開發商只占8%，代表企業有帕爾迪、萊納、霍頓;REITs是行業核心，占比高達86%，代表企業有西蒙地產。三種類型的房企在專業上各有分工，深耕細分領域。

REITs作為行業核心，以西蒙地產為例，公司深厚的金融背景，可以在資本市場上募集長期、低息的資金。資金的保證，讓其在項目區域的選擇上，不吝成本，選擇最好的區位，通過后期的運營能獲得極高的收益，同時資產穩步升值。

未來我們國家的房地產發展，也將走向專業化、金融化的路徑，快速銷售的房企會越來越少，關注存量市場并能夠做好持續運營升值的地產公司會是未來的龍頭。

房地產目前是處于一個行業調整和洗牌的階段，現在的房企數量會倒下三分之二。未來只有兩種企業能夠生存下來，一是財務健康、管理規范的，二是跑得快的。但是不管怎樣，房地產都是我們國家經濟的支柱產業，這個會長期存在。

來源:投拓江湖

圖片來源：找項目網