最近有消息稱，萬科在深圳的“萬村計劃”觸礁。

所謂“萬村計劃”，是萬科在深圳做的存量資產改造業務，是萬科獲取長租公寓房源的重要方式。在長租公寓最火爆的2017年，萬科在深圳成立“深圳市萬村發展有限公司”，通過承租后改造的方式對城中村進行精細化運營，以“城中村綜合整治+引進物資營管+城市化商業運營”的模式開展工作。

據公開數據，截至2019年3月，萬科進入約60個城中村租下近2000棟“農民房”，獲取了10萬間房間，這些租約期限通常為10-12年，萬科通過改造之后，將它們重新推向市場。截至7月初，“萬村”已開業400余棟，一萬余間。

由于萬科的進駐，原來低廉的城中村房租猛漲，萬科集團總裁祝九勝還曾就此回應稱，近年一些資本、機構介入了租賃業務，但說長租公寓會推高租金，這是一個誤會。

但租金風波顯然只是這項工程“實際困難”的一個側面，城中村綜合整治的難度顯然比建新房更加困難，舊村改造，涉及的利益相關方眾多，租戶只是其中的一環，其他如原住民、城市管理、消防安全等，都需要協調。

郁亮在萬科2018年南方區域媒體會上就曾回應此事稱，萬科確實低估了“萬村計劃”的困難性，確實比想象中復雜得多，目前還沒有發現做公寓能賺錢的，萬科還在摸索中，會小心謹慎。

對于傳統房企來說，更熟悉的是“拿地—融資—建房—賣房”這樣的周轉模式，要做物業自持運營和跨界創新，仍是壓力不小。“萬村計劃”雖說不上“折戟”，但這種觸礁之后大規模的調整帶來的品牌陣痛，遠遠大于其經濟上的壓力。

長租公寓的創新起于2014年，但高潮來臨卻始于2016年地產圈最火爆的“租售并舉”概念，今天與長租公寓一起消失在媒體視野中的，就包括“租售并舉”。

“萬村計劃”的停滯，只是這一輪房企尋求創新業務的一個小縮影。自去年長租公寓“事故”頻發之后，整個公寓市場始終一片死寂。長租公寓、城市更新作為這一輪創新的標桿，恒大、萬科、碧桂園、綠地、保利、綠城、萬達等龍頭企業都已布局，但雷聲大雨點小，最后仍是成了眾多“多元化板塊”中不起眼的一環。

而且，很多運營商甚至都已經開始考慮切割這個“創新”業務了。

創新業務難做

租房市場是剛需的一環，但并不一定適應房企。從表面上看，是房企缺乏精細運營的能力。眾所周知，今天中國絕大多數房企看似體量規模嚇人，但本質上，是房價不斷上漲，市場的空前繁榮以及豐厚的土地紅利造就了今天房地產企業的輝煌，而不是企業本身的能力。

而長租公寓是個精細活兒，不僅要有錢，還要有耐心，在這個前提下，更要有夠硬的專業。錢和耐心、專業缺一不可，沒有錢，虧不起前期的市場培育期;而沒有耐心，干脆都不愿意培育市場;當然，如果沒有專業，越有錢有耐心，虧得就越大。

習慣了做一次性買賣和賺快錢

一位TOP10房企營銷副總裁分析，今天賣房子賺的錢都是以萬和億為單位，轉頭來做公寓的運營，就得問問自己，還愿不愿意來賺以千或百為單位的錢呢?

說到底，創新業務很多都是被房企當作轉型“備胎”的，在房企仍能賺快錢、大錢、容易錢的時候，有多少企業敢或者愿意堅持下去?

這幾年，房企都在忙著創新業務，橫跨商業地產、城市更新、長租公寓、聯合辦公、醫養/健康、教育、智能家裝、金融和文旅等十幾個門類，作為地產界的龍頭，萬科幾乎在各個領域都有布局。萬科的考量是，布局的更大意義在于搶占先機，如果做成了，可以成為蛋糕中的一塊，如果做不能，這點試錯成本也付得起。

另一個地產思維是追求大規模和快周轉，比如萬科在短短一年時間內，租下2000棟民房，造成短時間內在租賃押金、改造裝修上投入大量資金，而租賃市場租金回報周期長，完全無法與新房銷售相比，賺的是小錢、慢錢，以至于無法形成良性投資循環。

在“地產思維”指導下，眾多房企、社會資本趨之若鶩，而且都企圖以規模而非運營取勝。租賃市場的“網紅”自如雖然去年負面輿情不斷，但還是宣稱到2018年底管理公寓突破100萬間。而規模之下，要追求利潤的回報，那勢必就會產生種種問題了。

來源:中國房地產數據研究院

圖片來源：找項目網